Når trenger du byggetillatelse, og hvordan skal du søke?

De fleste større byggeprosjekter må søke om tillatelse til å bygges. Dette skyldes rett og slett at det er kommunen som er ansvarlig for at plan- og bygningsloven overholdes, og at utviklingen gjøres i tråd med kommunens ønsker og behov. I tillegg kontrollerer kommunen at tiltaket som det søkes om, ikke er til hinder for andre eller utgjør en fare for helse og liv. For å vurdere om ditt prosjekt er søkepliktig bør du undersøke på nettsidene til din kommune. Der vil det være beskrevet i detalj hvilke prosjekter som krever tillatelse, og hvilke prosjekter du kan utføre uten formell byggesøknad.


Sist oppdatert: 26. apr. 2021 17:47

Utvendige prosjekter – må du søke?

I hovedsak kan utvendige prosjekter deles inn i tre ulike kategorier. Kategoriene definerer behovet for å søke, og behovet for ansvarsfordeling i det gitte prosjektet.

Kategori 1: Større byggeprosjekter som ansvarliggjør aktørene

Den første kategorien er tiltak som krever at aktørene som utfører arbeidet stilles ansvarlige for de ulike delene av prosjektet.

Les mer her om ulike roller i byggeprosjektet.


Dette vil være de fleste prosjekter av større karakter, som for eksempel endring av fasade, større bruksendringer, påbygg, nybygg og lignende.

Kategori 2: Tiltakshaver kan søke på egenhånd


Den andre kategorien er tiltak hvor tiltakshaver selv har mulighet til å søke til kommunen. Dette kan for eksempel være et enkelt tilbygg på maksimalt 50 kvadratmeter, og som også oppfyller krav til plassering på tomten. I tillegg kan tiltakshaver selv søke om bruksendringer i boligen sin. Enten fra tilleggsdel til hoveddel, eller omvendt.

Leter du etter gode håndverkere?

PROSJEKT+ kvalitetssikrer fagfolkene for deg

Leter du etter gode håndverkere?

PROSJEKT+ kvalitetssikrer fagfolkene for deg

Kategori 3: Informasjonsplikt og fritak for formell søknad


Den tredje kategorien er tiltak som ikke krever formell søknad, men som kommunen likevel må informeres om. Dette kan være tilfeller hvor du for eksempel skal bygge en frittstående bod, garasje eller tilbygg/uthus uten kjeller. Kravet er likevel at konstruksjonen ligger minimum én meter fra nabogrensen, og at bruttoarealet ikke overstiger 50 kvadratmeter.

Du kan også bygge tilbygg på inntil 15 kvadratmeter uten å søke til kommunen, dersom bygget ligger mer enn 4 meter fra nabogrensen. Byggesaksforskriften §4-1 beskriver tiltak som ikke krever søknad.

Fra 1. juli 2015 ble det innført nye forenklede byggeregler. Disse reglene sier at følgende prosjekter kan gjennomføres uten å søke til kommunen først:

  • Frittliggende bygg som garasje, bod og lysthus på inntil 50 kvadratmeter
  • Bygget må være minimum 1 meter fra nabogrensen og minimum 1 meter fra huset ditt eller andre bygninger på tomten
  • Bygget kan ikke ha kjeller
  • Bygget kan bare ha en etasje, men kan ha et mindre oppbevaringsloft
  • Mønehøyden kan ikke være mer enn 4 meter
  • Gesimshøyden kan ikke være mer enn 3 meter

Reglene som ble innført 1. juli 2015 gir også større frihet for tiltakshaver. For mindre prosjekter, som garasje mellom 50 og 70 kvadratmeter eller tilbygg under 50 kvadratmeter, kan du som tiltakshaver søke selv.

Bedriftene fra PROSJEKT+ har relevante godkjenninger for ditt prosjekt

Bedriftene fra PROSJEKT+ har relevante godkjenninger for ditt prosjekt

Ikke lenger søknadsplikt for tilbygg inntil 15 kvadratmeter og utvidet terrasse

Fra 1. mai 2021 innførte regjeringen nye regler som sier at det ikke lenger er søknadspliktig å bygge tilbygg inntil 15 kvadratmeter, inkludert rom ment for varig opphold. Samtidig lettet de også på søknadsplikten for å bygge terrasse med høyde under èn meter over bakken. Likevel er det ikke helt fritt frem, og du må sørge for at tilbygget ligger minst 4 meter fra nabogrensen, og det må være understøttet. Tilbygget kan ikke overstige to etasjer, eller takhøyden på det eksisterende bygget.

Terrassen kan faktisk legges inntil 1 meter fra nabogrensen, men den må være forbundet med en bygning (altså komme ut fra en eksisterende bygning, og ikke være frittstående). Terrassen kan ikke stikke ut mer enn fire meter fra bygningen, og ha et rekkverk på maksimalt 1,2 meter. I tillegg kan den ikke være overbygd.

Husk likevel at du må sjekke med kommunen reguleringsplan før du setter i gang. Reguleringsplanen kan medføre at det er andre regler som gjelder for din eiendom. Den som bygger tilbygg eller terrasse er ansvarlig for at byggverket er i samsvar med regelverket. Reguleringsplanen finner du på kommunen sine nettsider. Husk også at det er begrensninger for hvor tett på offentlig toglinjer og trikk- og t-baneskinner du kan bygge. Du må også ta hensyn til offentlig vann- og kloakkrør. Informasjon om dette finner du også på kommunen sine nettsider.

Før du starter byggingen må du også ta stilling til utnyttelsesgraden på tomten din. Altså hvor stor andel av tomten som kan være bebygget. Det vanlige er at tillatt utnyttelsesgrad ligger rundt 25%, men dette varierer fra kommune til kommune.

Så lenge prosjektet ditt holder seg innenfor begrensningene over er det altså ikke søknadspliktig. Likevel ønsker kommunen å vite om at du har foretatt endringer på tomten. Derfor må det meldes inn til kommunen, slik at de får oppdatert kart- og matrikkeldata. Det skal meldes inn senest fire uker etter ferdigstillelse. Meldingen til kommunen skal innholde:

  • Dato for ferdigstillelse
  • Matrikkelnummer
  • Kart over eiendommen som viser omriss av tiltaket med målte avstander til grenser og andre bygninger på eiendommen
  • Tiltakets areal i bruksareal (BRA), bebygd areal (BYA) og bruttoareal (BTA) pr. etasje
  • Bygningstype etter matrikkelen for frittstående bygg
  • Hva rommet/rommene i tilbygget skal brukes til

Søknadsplikt for tilbygg inntil 15 kvadratmeter inkludert rom til varig opphold, og terrasse inntil 1 meter over bakkeplan, ble opphevet 1. mai 2021.

Sjekk alltid med kommunen først dersom du er usikker på søknadsplikt

Dersom du er usikker på om prosjektet ditt krever søknad til kommunen, og hva slags type søknad, anbefaler vi å ta kontakt med de ansvarlige i din kommune. De vil kunne bistå deg slik at prosessen blir så effektiv som mulig. Husk at det er du som tiltakshaver som har det endelige ansvaret for prosjektet, og som må påse at lovverket følges.

For jobber av mer betydelig størrelse kreves det en ansvarlig søker. Dette betyr at du må ansette noen for å søke for deg, gjerne en entreprenør eller arkitekt. Du er selv ansvarlig for at vedkommende har godkjenning for å kunne søke. For å sikre at bedriften du velger har riktige godkjenninger på plass og kan søke på dine vegne, bør du sjekke om de har sentral godkjenning.

Det er også viktig å vurdere hvilken tiltaksklasse bedriften har godkjenning i, for å sikre at bedriften er kvalifisert for ditt prosjekt. Dette er enkelt å sjekke opp hos Direktoratet for Byggkvalitet.

Prosjekter du kan gjøre utendørs som ikke krever søknad

Utendørs er det likevel et par prosjekter du kan gjøre hvor det ikke kreves at du søker til kommunen din om tillatelse. De fleste vedlikeholdsprosjekter vil blant annet ikke være søknadspliktig. Blant prosjektene du kan gjøre som ikke krever søknad finner vi:

  • Normalt vedlikehold på boligen din; herunder endre skadet fasade, vinduer eller tak.
  • Ytre endringer som gjør at boligen ikke endrer utseende. Et vernet bygg kan likevel kreve tillatelse grunnen spesifikke krav til materialer, farger og utforming.
  • Tilbygg på inntil 15 kvadratmeter, gitt at man har kapasitet innenfor tomtens utnyttelsesgrad.
  • Mindre endringer i terrenget, slik som planering. Det stilles egne regler for tillatt høydeforskjell, hvor det i spredtbygd strøk er tillatt med inntill 3 meter, mens i tettbygd strøk må man begrense seg til 1,5 meter (0,5 på eiendommer med rekkehus eller liknende)

Husk likevel at hver kommune har en arealplan som skal følges, og som kan medføre spesifikke regler for ditt område. Du finner oversikt over dette på kommunens nettsider.

Stor, grønn hage med plen og trær, og en stor enebolig i bakgrunnen
Et flott fasade og en pen hage løfter helhetsinntrykket av boligen din.

Innvendige prosjekter – må du søke?


Mens det for utvendige prosjekter er stor sannsynlighet for at du må søke, ser det litt enklere ut for innvendige prosjekter. Du har forholdsvis stor frihet til å gjøre endringer innad i boligen din. Dette inkluderer også endring av våtrom og kjøkken. Det er likevel fem viktig unntak å være klar over.

Dersom ditt prosjekt oppfyller en eller flere av disse, må du søke til kommunen din:

  1. Prosjektet innebærer endring av bærende konstruksjon. Dette betyr at du gjør inngrep, flytter eller river bærevegger, takstoler eller bærende elementer i veggen. Dette påvirker byggets stødighet, og må derfor godkjennes av kommunen før gjennomføring.
  2. Prosjektet innebærer brudd av en branncelle. En branncelle er for eksempel en leilighet eller en separat del av en bolig. Brannceller er etablert for å hindre brannspredning i bygget. En branncelle brytes dersom sluk, avløps- eller vannrør flyttes eller skiftes i en flermannsbolig, for eksempel en blokk eller tomannsbolig. For eneboliger uten separat hybel trenger du ikke å søke for denne typen prosjekter, ettersom en enebolig utgjør én enkelt branncelle.
  3. Prosjektet innebærer at du skal endre en tilleggsdel, og gjøre den om til en hoveddel. Et eksempel på dette er å flytte kjøkkenet til et rom som ikke er godkjent for varig opphold. Da må du søke til kommunen om bruksendring av rommet. Dette gjelder kun fra tilleggsdel til hoveddel. Generelt sett må du ikke søke om endringer innad i hoveddelen i boligen. Likevel vil det være tilfeller som krever søknad, som for eksempel en bruksendring fra soverom til kjøkken, ettersom rommet trolig ikke tilfredsstiller de gjeldende tekniske krav til ventilasjon på et kjøkken. Du vil da trenge et faglig kompetent firma til å søke til kommunen om dispensasjon fra TEK 17.
  4. Prosjektet innebærer at du setter opp et nybygg. Når du setter opp et nybygg er prosjektet søkepliktig med krav om ansvarlig foretak.
  5. Prosjektet innebærer at du skal etablere en ny boenhet i boligen din, for eksempel en separat hybel. Du må alltid søke dersom du skal etablere nye boenheter. Dette kan gjelde både helt nye boenheter, og også sekundære leiligheter i sammenheng med hovedboenheten.

Generelt anbefaler vi å alltid forhøre seg med fagfolk, og eventuelt kommunen, dersom du skal gjøre endringer med våtrom, WC eller kjøkken. Dette er rommene som det stilles størst krav til i bygningsforskriftene, og det er derfor også i slike prosjekter at det i flest tilfeller utløses søknadsplikt.

Nærbilde av håndverker som tegner og måler opp med vinkellinjal
Innvending prosjekter er generelt enklere å få gjennomført uten å søke til kommunen.

Hva må byggesøknaden inneholde?

De fleste norske kommuner har utfyllende informasjon på sine nettsider om hva en byggesøknad må inneholde. Likevel er det et par dokumenter som går igjen i alle byggesøknader.

Vær oppmerksom på at kommunen kan etterspørre bortimot hvilken som helst dokumentasjon de ønsker for å kunne vurdere søknaden din. Det kan også oppstå store forsinkelser dersom søknaden din ikke er fullstendig ved innsending. Sørg derfor for at du har med alt kommunen etterspør, og at alt er korrekt utfylt.

En byggesøknad må minst inneholde følgende:

  • En detaljert beskrivelse av tiltaket eller prosjektet, i tillegg til en estetisk redegjørelse
  • En tegning med et situasjonskart som viser hvordan tiltaket eller prosjektet vil se ut i riktig målestokk
  • Detaljerte tegninger i korrekt målestokk
  • Utregninger av areal og utnyttelsesgrad
  • Bevis på at det er sendt ut korrekt nabovarsel, i tillegg til eventuelle motsigelser eller protester fra naboene
  • En gjennomføringsplan med oversikt over de ulike ansvarsrollene

Ved å benytte kommunens standardiserte oppsett for byggesøknader vil du forenkle behandlingen. Dette finner du på kommunens nettsider.

Utfylling av byggesøknad er ikke gjort på en kveld, og er tidkrevende arbeid. Vi anbefaler å få bistand av fagfolk med god erfaring, slik at prosjektet blir så effektivt som mulig.

Ved å få hjelp av en ansvarlig søker til å lage byggesøknaden, vil prosessen bli mer effektiv og kan spare deg for unødvendig ekstraarbeid.

Hva koster det å søke?

Prisen på søknaden kan variere fra kommune til kommune. Timeantallet ansvarlig søker må bruke vil også variere basert på omfanget av prosjektene det gjelder. Grovt utregnet vil søknadsprosessen ligge på mellom 25 000 og 55 000 kroner.

Det kan også oppstå tilleggskostnader hvis prosjektet er av vesentlig størrelse. Endring i bærende konstruksjon og etablering av ny boenhet er to eksempler på tiltak som vil føre til flere gebyrer til kommunen. Her er det ansvarlig søker som skal ha oversikt over hva som er søknadspliktig, og hvor mye det vil koste.

Nettsiden til din kommune bør ha en oversikt over hvilke priser som er gjeldende i ditt område. Du kan også ringe Plan- og Bygningsetaten i din kommune med spørsmål.

Må jeg sende nabovarsel?

Dersom prosjektet ditt er søknadspliktig, er du også pliktig å sende nabovarsel. Dette gir naboene dine mulighet til å komme med innvendinger dersom arbeidet vil være spesielt sjenerende eller til hinder for dem.

Nabovarsel sendes før byggesøknaden sendes til kommunen, og det gjøres enten av tiltakshaver selv eller av ansvarlig søker. Kravet til et nabovarsel er at dokumentasjonen skal være tilstrekkelig, slik at naboene kan vurdere om tiltaket er til hinder eller ulempe. Det skal derfor i minste fall legges ved tegninger, situasjonskart med tiltaket påtegnet og en beskrivelse. I tillegg skal selve søknaden til kommunen legges ved.

Naboene må få minst 14 dager på å vurdere om de ønsker å protestere på tiltaket. Dokumentasjon på nabovarselet, og eventuelle protester fra naboene, må vedlegges søknaden. Dersom naboene ikke er tilstrekkelig varslet kan det medføre store tidsforsinkelser og at byggesaken må startes på nytt.

Person som arbeider med laptop, hjelm og arbeidshansker ligger ved siden av
Prisen for å søke er i hovedsak drevet av timene som ansvarlig søker bruker på å utforme søknaden.

Hvor lang tid tar det før jeg får svar?

Byggesøknaden sendes til kommunen enten digitalt eller med post. Det første som skjer i behandlingsprosessen er at kommunen går gjennom søknaden for å sikre at den er fullstendig, og i tråd med det gjeldende regelverket. Dersom det er behov for mer utfyllende dokumentasjon vil den som har sendt inn søknaden, ansvarlig søker eller tiltakshaver, få et varsel om det. Dette vil kunne forsinke prosessen.

Det er også viktig å være bevisst på at selv om saksbehandleren i kommunen overser en mangel i søknaden, så ligger fortsatt ansvaret om en fullstendig søknad på ansvarlig søker eller tiltakshaver. Så snart søknaden er registrert som fullstendig og komplett, begynner den formelle saksbehandlingstiden.

Dersom søknaden er for et tiltak eller prosjekt som er forholdsvis “rett fram” kan du kreve tre ukers behandlingstid. Men, dersom tiltaket eller prosjektet krever unntak fra gjeldende byggeforskrifter (for eksempel TEK17), vil saksbehandlingstiden øke til tolv uker. Det samme gjelder dersom det avdekkes mangler i søknaden på et senere tidspunkt.

Ikke glem ferdigattesten

Prosjektet ditt er ikke helt ferdigstilt før du har mottatt en ferdigattest. Dette er i praksis en brukstillatelse, og du søker om denne når arbeidet er helt er ferdigstilt. Det er ansvarlig søker som også søker om ferdigattest. Da skal det ha blitt kontrollert at ansvarlig utførende har gjennomført arbeidet i henhold til planen og søknaden.

For å få en ferdigattest må kommunen motta samsvarserklæringer, i tillegg til gjennomføringsplanen. Det er ulovlig å ta i bruk et bygg uten at det foreligger enten en ferdigattest eller en midlertidig brukstillatelse.

PROSJEKT+ hjelper deg i gang med ditt prosjekt

Kom i kontakt med kvalitetssikrede fagfolk!

PROSJEKT+ hjelper deg i gang med ditt prosjekt

Kom i kontakt med kvalitetssikrede fagfolk!