Pusse opp bad? Dette er dine oppgaver som byggherre


Sist oppdatert: 28. sep. 2021 16:15

Dine oppgaver som byggherre

Som byggherre på et baderomsprosjekt er det viktig at du er engasjert gjennom hele prosessen. Dette betyr at du har gjennomført en grundig planlegging, og har tatt godt informerte valg. Vær tydelig på hvordan du ønsker at ting skal være overfor entreprenøren, og være tilgjengelig når spørsmål og nødvendig vurderingssaker oppstår. Det er mange valg som skal tas, og for å unngå å bli overveldet er det beste du kan gjøre å ta kontroll over situasjonen.

Vær engasjert og sett deg godt inn i prosjektet


Det er enkelt å finne entreprenører som tar ansvaret for gjennomføringen av hele prosjektet, slik at du ikke trenger å bekymre deg for hver lille detalj. Likevel kan du ikke være fraværende eller fraskrive deg ansvar. Dersom du ikke er engasjert i prosjektet vil du heller ikke ende opp med akkurat det resultatet du ser for deg.

I planleggingsfasen er det viktig å sjekke om det er noen andre du må ta kontakt med før prosjektet begynner. Dersom du for eksempel bor i leilighet må du på forhånd undersøke med styret i sameiet/borettslaget hva som gjelder dersom du ønsker å gjøre endringer i planløsning og røropplegg. Dersom du bor i hus og skal sette inn et nytt vindu, kan dette medføre at du skal varsle berørte naboer.

Prosjekttiden påvirkes av bestillingstid på fliser og møbler. Slikt materiell bør derfor bestilles tidlig. Dersom entreprenøren blir gående å vente på innredning og fliser, kan tiden raskt trekke ut og kostnadene øke. Det samme gjelder dersom arbeidet er søkepliktig. Sørg for å ha alle tillatelser på plass før prosjektstart.

Som byggherre er det viktig at du har oversikt over hvilke fagområder som er involvert i prosjektet. Dette er blant viktig for å klare å følge prosjektets fremdrift og utvikling.

Følgende fagområder er som regel involvert i baderomsprosjektet:

  • Tømrer
  • Rørlegger
  • Elektriker
  • Murer / Flislegger

PROSJEKT+ finner kvalifiserte bedrifter til ditt prosjekt

Start her!

PROSJEKT+ finner kvalifiserte bedrifter til ditt prosjekt

Start her!

Spar på all skriftlig kommunikasjon og dokumentasjon


Samle all kommunikasjon skriftlig, og sørg for at du mottar dokumentasjon på jobben som gjøres og materialene som er brukt. Et nyoppusset bad skal alltid avleveres med en såkalt FDV-dokumentasjon, en bruksanvisning for rommet. Dette må oppbevares på trygt sted, da det er svært nyttig dersom det i senere tid oppstår problemer med badet.

Det finnes gode digitale løsninger for oppbevaring av viktig dokumentasjon, som for eksempel Boligmappa. Håndverkerne kan her selv laste opp dokumentasjonen, og mappen følger til enhver tid boligens registrerte eier. Husk at det er minimum 5 års garanti på et bad, og noen entreprenører gir 10 års garanti.

Søknader, tillatelser og dokumentasjon


Å pusse opp badet er for mange ukjent territorium, og mange vet ikke om de kan starte ut selv eller må søke til kommunen. Søknadsplikten for våtromsarbeid ble opphevet 1. januar 2012. Derfor blir mange bad i dag bygget uten at man trenger å søke til kommunen. Det er likevel fire viktig unntak som er viktig å være klar over, og som utløser behov for å søke kommunen om tillatelse.

Fire unntak som utløser søknadsplikt

  1. Prosjektet innebærer endring av bærende konstruksjon. Dette betyr at du gjør inngrep, flytter eller river bærevegger, takstoler eller bærende elementer i veggen. Dette påvirker byggets stødighet, og må derfor godkjennes av kommunen før gjennomføring.
  2. Prosjektet innebærer brudd av en branncelle. Dette vil typisk skje dersom du skal flytte eller bytte sluk i en flermannsbolig (leilighet, blokk, tomannsbolig etc.) og påvirker byggets brannsikkerhet.
  3. Prosjektet innebærer at du bygger badet i et rom som ikke er godkjent for varig opphold (for eksempel på grunn av størrelse, mangel på vinduer eller liknende). Da må du søke til kommunen om bruksendring av rommet.
  4. Prosjektet innebærer at du bygger bad i et nybygg. Når du setter opp et nybygg er prosjektet søkepliktig med krav om ansvarlig foretak.

I noen tilfeller vil du være pålagt å få bistand til å utforme og sende inn søknaden på vegne av deg. Dette gjøres av en fagperson med ekspertise på feltet, for eksempel en arkitekt, ingeniør eller entreprenør. Omfanget av prosjektet vil bestemme om du selv kan søke, for eksempel ved bruksendring av tilleggsdel til hoveddel i boligen, eller om et ansvarlig foretak må søke på dine vegne. Prosjektet kan også medføre at du må sende nabovarsel før du kan starte. Rådfør deg med din entreprenør eller andre fagfolk for å sikre at denne prosessen gjøres korrekt.

Merk at selv om du får bistand med søknaden er fortsatt du som er eier ansvarlig for din egen bolig, og at nødvendig tillatelser er på plass. Tillatelsene må alltid være mottatt før du starter på arbeidet. Du står privatrettslig ansvarlig for arbeidet som skal gjennomføres, og må derfor sørge for at kvaliteten er på plass. Dette øker viktigheten av å skrive en god kontrakt med din entreprenør.

Dersom du oppfyller ett eller flere av unntakene over og dermed må søke til kommunen, bør du beregne minimum tre uker saksbehandlingstid. Kostnaden for behandling av søknaden varierer fra kommune til kommune, men ligger gjerne et sted mellom 1 500 og 3 500 kroner. Dersom søknaden skal utformes av et ansvarlig foretak (entreprenør, arkitekt eller liknende) vil det også påløpe timekostnader knyttet til papirarbeidet. Det er lurt å bli enig om denne prisen på forhånd.

Baderom med mørke vegger, åpne hylleløsninger og rundt speil
Bad har levetid på 20–30 år, så husk å gå for en stil du vil være fornøyd med lenge.

Utfyllende og korrekt dokumentasjon er viktig

Dersom du mangler tilstrekkelig dokumentasjon på arbeidet som er utført på badet ditt kan du oppleve større økonomiske tap. Dette kan typisk skje enten ved salg, eller dersom det oppstår et problem og forsikringsselskapet ikke dekker utbedring av skaden.

Sommeren 2020 kom det en ny avhendingslov, som gjør behovet for korrekt dokumentasjon viktigere enn noen gang. Kort fortalt sier denne loven at en bolig ikke lenger kan selges "som den er" som et forbehold. Formålet med loven er å gjøre kjøp og salg av bolig tryggere.

Mer info finner du på lovdata.no.

Et nyoppusset bad skal alltid avleveres med en såkalt FDV-dokumentasjon, en bruksanvisning for rommet. FDV-dokumentasjon er lovpålagt dokumentasjon for et bygg som inneholder produkter som skal forvaltes, driftes eller vedlikeholdes i løpet av byggets levetid. Dokumentasjonen du mottar fra din entreprenør/fagpersoner vil fortelle hvilke materialer og leverandører som er benyttet, og hvordan badet skal brukes og vedlikeholdes for å sikre full funksjonalitet i hele rommets levetid.

Hva dokumentasjonen inneholder avhenger naturlig nok av hva som er utført og avtalt. Det er den som kjøper og leverer materiell som normalt har ansvaret for at tilstrekkelig dokumentasjon følger med. Dersom du har inngått avtale med din entreprenør om selv å kjøpe inn materiell må du sørge for å få med den nød vendige dokumentasjonen, på samme måte som dersom entreprenøren hadde gjort innkjøpene.

Dokumentasjonen fra håndverkerne er ditt bevis på at arbeidet er utført på korrekt måte. Husk at det skal overleveres til ny eier ved et salg.

Mangelfull dokumentasjon kan koste deg dyrt

Dersom du mangler dokumentasjon for arbeidet som er utført og materiell som er kjøpt inn, vil det særlig kunne få innvirkning ved salg av boligen. Mangel på dokumentasjon vil blant annet innebære at takstfolk ikke vil sette lavere enn tilstandsgrad 2 på badet, i henhold til NS-3600 (Norske Standarder).

Skalaene for tilstandsgrad går fra 0 til 3. Karakteren 0 betyr feilfritt, mens karakteren 2 indikerer et sterkt slitt bad med kort gjenværende brukstid. 3 betyr at badet har alvorlige feil og mangler som må utbedres. En tilstandsgrad 2 på et nyoppusset bad betyr at boligens verdi synker, og du kan mest sannsynlig regne med at oppussingen ikke vil lønne seg ved salg.

Avtal gjerne med din entreprenør/fagperson at de skal ta bilder underveis i prosessen for å dokumentere arbeidet underveis, og særlig av de delene av arbeidet som er skjult når badet står ferdig. Dette bør legges inn i FDV-dokumentasjonen.

En annen viktig årsak til at du som eier bør ha tilgang til all relevant dokumentasjon er at det kan være vanskelig å vite hvordan overflater og utstyr skal rengjøres og vedlikeholdes. Feil rengjøringsmidler kan føre til at overflater blir skjoldete, mattes ned og mister sin resistens mot fukt og smuss.

For din egen del er det lurt å spare på alle bruksanvisninger og ikke kaste kvitteringer. Det er anbefalt å samle all dokumentasjon enten i en mappe eller digitalt, for eksempel i Boligmappa.no. Husk at dokumentasjonen følger boligen ved et eierskifte, og skal da overdras fra selger til kjøper på overtakelse.

PROSJEKT+ finner kvalifiserte bedrifter til ditt prosjekt

Start her!

PROSJEKT+ finner kvalifiserte bedrifter til ditt prosjekt

Start her!

Fagrådet for våtrom har utarbeidet et godt eksempel på hvilken dokumentasjon du bør ha:


1. Stedsangivelse: Våtrommets plassering (Gårdsnr/Bruksnr, leilighetsnr, etasje).

2. Utførende firmaer
: Oversikt med kontaktinformasjon.

3. Utførte arbeider:
Kortfattet beskrivelse av disse.

4. Drift / daglig bruk:
Hva må brukeren passe på, for eksempel innstilling av termostater, styring av ventilasjonsvifte og lignende.

5. Vedlikehold:
Oversikt - hva krever vedlikehold. Hvor ofte og på hvilken måte. For eksempel hvordan rense sluket.

6. Produktoversikt
: Produkter og materialer som er benyttet, og leverandører/produsenter av disse. For eksempel hvilken type våtromsplater og membran som er benyttet hvor, og hvem som er leverandør eller produsent av disse varene.

7. Dokumentasjon i tiltaket:
Offentlige dokumenter v/ søknadspliktige tiltak, kopi av kontrakt, tegninger, bilder, evt. rapporter, sjekklister, teknisk brosjyremateriell.

8. Overlevering av dokumentasjon:
Ta med krav om FDV-dokumentasjon i tilbudet og avtalen.

Motta nyhetsbrev fra PROSJEKT+

Vi sender deg nyttig informasjon med råd og tips om større oppussings- og byggeprosjekter!