Hva koster det å pusse opp kjelleren?

Å pusse opp kjelleren kan innebære alt fra å freshe opp innvending til en forholdsvis rimelig penge, til å totalrenovere en ubrukt kjeller med tilhørende utvendig arbeid. Prisen på prosjektet ditt varierer med tre elementer; prosjektets kompleksitet, prosjektets omfang og ønsket standard. I tillegg vil valg av entreprenør påvirke prisen.

Som med alle andre oppussingsprosjekter kan kjellerrenovering by på uforutsette hendelser – og dermed også kostnader – men heldigvis går det som oftest på skinner. Selv om det er vanskelig å gjøre noe med prosjektets kompleksitet, kan du i større grad påvirke utgiftene til møbler og innredning. Vårt beste tips er å planlegge godt i forkant, sette opp et budsjett og snakke med flinke fagfolk som vet hva ting koster og kan gi deg et mer presist bilde av hva totalen vil ende på.

Vi ser at gjennomsnittsprisen på oppussing av kjeller ligger på mellom 8 000 og 15 000 per kvadratmeter. Merk likevel at dette kan varierer stort basert på hvilket type prosjekt som skal gjennomføres.

Men hva er de typiske kostnadsdriverne? Og hva kan du spare penger på? Her får du en oversikt!

Prosjektets kompleksitet og valg av entreprenør påvirker prisen

Hvis utgangspunktet ditt er en råkjeller, er det mye som må gjøres – både for å gjøre kjelleren beboelig og for å få den godkjent som varig oppholdsrom. Som nevnt er det vanskelig å påvirke prosjektets kompleksitet – det som må gjøres, må gjøres. I tillegg er entreprenøren nødt til å forholde seg til en rekke fastsatte standarder og regler.

Under finner du typiske faktorer som øker prosjektets kompleksitet.

• Ønsker du å få kjelleren godkjent som varig oppholdsrom, må du søke. Dette kan du i utgangspunktet gjøre på egen hånd, men hvis du ikke har gjort det før, bør du helt klart få hjelp av et profesjonelt firma. Skal du i tillegg gjøre endringer i bærende konstruksjoner, må en arkitekt søke for deg. Det samme gjelder hvis du ønsker å opprette en ny boenhet. Dette vil naturlig nok øke totalprisen på prosjektet.
• For å få kjelleren godkjent som varig oppholdsrom må tekniske løsninger – det vil si alt fra det elektriske anlegget til oppvarming og ventilasjon – være på plass. Som privatperson kan det være vanskelig å vurdere de ulike løsningene selv, og det er derfor lurt å få hjelp av flinke fagfolk. Entreprenører har som oftest avtaler med leverandører som gir bedre priser enn hva du selv finner i butikkene.
• De dyreste rommene i et vanlig oppussingsprosjekt er bad og kjøkken. Trenger du begge deler, vil totalsummen naturlig nok bli en god del høyere. Samtidig er disse rommene med på å øke verdien på kjelleren betraktelig.

• Alle varig oppholdsrom må ha minst to meter takhøyde. Har ikke kjelleren din dette, må du pigge opp og støpe nytt gulv, men aller først må du få en fagperson til å vurdere om gulvet er en bærende konstruksjon for resten av bygget. Er den det, må grunnmuren støttes opp før du kan begynne å pigge. Og skal du først pigge opp gulvet, bør du vurdere å isolere og samtidig legge varmekabler og ny parkett.
• Når du skal renovere kjelleren, er det veldig viktig med god drenering, og arbeidet må helst skje før oppussingen starter. Er ikke dreneringen rundt huset god nok, vil det slå tilbake i form av ødeleggelser på grunnmuren og materialer.
• Hvis du skal bygge våtrom i kjelleren, er den eksisterende strukturen på vann og avløp en viktig faktor. Rørleggerarbeid kan koste mye, avhengig av hvor omfattende arbeidet er.

Det du på den andre siden kan gjøre – og det som kan redusere totalprisen – er å velge en kvalitetssikret entreprenør for prosjektet! At ting gjøres grundig og korrekt fra starten av, kan spare deg for store, fremtidige kostnader. Ditt valg av standard på materialer og inventar vil også påvirke prisen i stor grad.

Velg den innredningen som passer deg og lommeboken din best

Når det gjelder materialer og inventar, har du mye større spillerom og kan velge det som passer deg og lommeboken din best.

Husk at de fleste håndverksbedrifter har gode avtaler med leverandører av inventar. Det er derfor lurt å forhøre seg med bedriften du velger til prosjektet, før du gjør de store innkjøpene.

Under finner du en liste over viktige ting å tenke på når du skal kjøpe inventar.

• Gulv kan være kjempedyrt – eller ganske billig. Blant annet er vinyl- og laminatgulv langt rimeligere enn heltre parkett. Både gulv og fliser kan koste alt fra et par hundrelapper per kvadratmeter til flere tusen kroner per kvadratmeter.
• Baderomsinnredning som WC, servant og dusjkabinett kommer i alle prisklasser. For eksempel kan en kran koste et par hundre kroner – eller mange tusen kroner. Her lønner det seg å holde øye med kampanjer, sammenlikne priser og handle inn når ting er på tilbud.
• Skal du sette inn kjøkken? Du kan få et enkelt, fint og funksjonelt kjøkken fra kr 30 000 – eller et plassbygd designkjøkken for svimlende summer.
• Vinduer og dører varierer i standard og koster alt fra kr 2 000 til kr 30 000, mens isolerte ytterdører kan fås for alt fra kr 5 000 til kr 50 000. Merk at du kan få likt design på ulik standard av dører. Dermed kan du velge en mer lydisolert dør til soverommet, men en rimeligere, mindre tett, variant til stuen.
• Har du behov for oppvarming, kan du velge mellom vannbåren varme, varmekabler eller varmematter. Vannbåren varme er dyrest (men lønner seg dersom du har dette i resten av huset), mens varmematter er det rimeligste alternativet.
• En peis kan koste fra kr 5 000 til kr 50 000, og en ny trapp fra kr 15 000 til flere hundre tusen avhengig av hvor eksklusiv du vil ha den.

Å skulle velge møbler og innredning kan være overveldende. Det finnes en jungel av produkter der ute, i alle prisklasser. Vårt beste tips er derfor å søke råd og hjelp fra profesjonelle fagfolk. De vet hva du bør velge, uansett om du ønsker dyrt eller billig, og har ofte tilgang på rabatter og gode tilbud.

Dette koster det å pusse opp kjelleren

Hvis utgangspunktet ditt er en råkjeller, hvor alt fra drenering og isolering til kjøkken og bad må på plass, kan et prisestimat se omtrent slik ut:

• Dersom du i forkant av prosjektet har behov for å benytte en arkitekt til å lage tegninger og søke til kommunene på dine vegne kan du regne med rundt 50 000 kr - 70 000 kr.
• Drenering ligger vanligvis på kr 4000–5000 per løpemeter. I tillegg kommer transportkostnader. Et godt tips er å drenere om våren, straks telen har forlatt bakken – da blir det mindre løsmasser, og du kan spare penger på transport.
• Har du behov for å betongsage og deretter sette inn nye vinduer, må du i gjennomsnitt ut med 1 000 kr for riggen og 1 000 kr per meter for selve betongsagingen. Når det kommer til vinduer, varierer prisen mye, men i gjennomsnitt må du beregne ca. 4 000 kr for nytt vindu og innsetting.
• Trapp og dør: 40 000–60 000 kr. Mens en trapp ikke varierer like mye i pris, kan du få dører i de fleste prisklasser, avhengig av materiale.
• Skal du grave ut kjelleren, må du i tillegg betale for bortkjøring av massene som graves ut. Prisene varierer, men utgravning ligger på rundt 1 500–3 000 kr per kvadratmeter, og transport på rundt 1 til 1,5 kr per kilo masse (pluss et mindre beløp for oppmøte, rundt 500 kr).
• Klargjøring for og støp av gulv: Mens støp av gulv ligger på rundt 1 000-1 200 kr per kvadratmeter, koster klargjøring av gulv cirka 700 kr per kvadratmeter. Skal du i tillegg legge radonduk, må du påregne cirka én arbeidsdag og to håndverkere på jobb. Basert på dette blir prisen cirka 10 000–15 000 kr i tillegg til materialene.
• Varmekabler: 1 000–1 200 kr per kvadratmeter. Har du et gammelt hus, hvor det trekker fra vegger og vinduer, bør du vurdere flere varmekilder – for eksempel varmepumpe, panelovner eller peis.
• Skal du gjøre om kjelleren til utleiedel? Da trenger du muligens å sette inn nytt bad. Hvis vi tar utgangspunkt i at du må rive gammelt bad og bygge et nytt på cirka fem kvadratmeter, og dermed må utføre membran- og rørarbeid, elektrisk arbeid, male og kjøpe helt ny baderomsinnredning, kommer du fort opp i 250 000 kr.
• Må du også ha nytt kjøkken? Kjøkken kan fås dyrt og billig, men dersom du går for en smart IKEA-løsning, kan prisen komme på rundt 70 000 kr, inkludert montering, installasjon av rør og elektrisk arbeid.

Ønsker du i tillegg å pusse opp innvendig flater, kan du forvente følgende priser:

• Ny parkett: 300-400 kr. per kvadratmeter.
• Gips: 600-700 kr. per kvadratmeter.
• Maling og sparkling: 300-400 kr. per kvadratmeter.

Lønner det seg å pusse opp kjelleren?

En kjeller som er godkjent som boareal, øker verdien på huset ditt. I tillegg kan du leie den ut (hvis kjelleren også har bad og kjøkkenkrok) og få inn gode, skattefrie ekstrainntekter – spesielt hvis du bor i et område med høye bolig- og leiepriser. Disse ekstrainntektene kommer kanskje ekstra godt med dersom du har tatt opp lån for å renovere.

Om det lønner seg å renovere kjelleren er også avhengig av hvor mye glede du og/eller familien får av den. Ekstra plass kan være utrolig verdifullt og kan brukes til TV-stue for barna, gjesterom, kontor, treningsrom – eller alt kombinert!

Lønner det seg å pusse opp kjelleren før salg?

Om det lønner seg å pusse opp kjelleren før salg avhenger av om du tror at du får igjen investeringen du legger i oppussingen. Om det kun er snakk om et malingsstrøk og utbedring av skader så kan det være verdt det, men dersom det er snakk om å totalrenovere kjelleren kan det være større sannsynlighet for at du ikke får igjen hele investeringen.

Det viktigste å huske på om du skal pusse opp kjelleren før salg er at du pusser opp for en fremtid kjøper, og ikke for deg selv. Det er derfor et par tips som er fornuftig å ta med seg før du setter i gang, dersom det skal bli en lønnsom investering.

1. Tilstand på den eksisterende kjelleren

Om kjelleren er i god stand, og det ikke er noen vesentlig skader eller feil som må utbedres, vil du få mindre igjen for en nyoppusset kjeller ved salg. Dersom det er større feil eller skader kan det være verdt det å fikse opp i dette før salg, ettersom en potensiell kjøper kanskje ikke ønsker å gå i gang med et oppussingsprosjekt rett etter overtakelse.

2. Stilvalg, materialer og farger

Husk at du pusser opp kjelleren for noen andre, og ikke for deg selv. Derfor bør du ta sikte på å velge en nøytral stil som tiltaler mange, med for eksempel lyse farger, nøytralt gulv og behagelig belysning.

3. Finn gode tilbud

Dersom du pusser opp før salg så er du ute etter å maksimere profitten på prosjektet. Derfor er det viktig å være på utkikk etter gode rabatter og tilbud på materialer, gulv og inventar.

4. Sørg for å ha dokumentasjon på arbeidet

En potensiell kjøper er opptatt av at arbeidet er gjort ordentlig og holder god kvalitet. Derfor er det viktig at du kan legge ved dokumentasjon på arbeidet i salgsoppgaven. Dette gjelder særlig det som er utført av teknisk arbeid, for eksempel utbedring av bad, kjøkken eller elektrisk arbeid. Dersom du ikke kan vise til dokumentasjon for både arbeidet og materialene og innredningen som er brukt, vil du mest sannsynlig ikke få igjen investeringen.

5. Rådfør deg med fagpersoner før du setter i gang

Det kan være en god ide å høre med en eiendomsmegler eller annen fagperson for å få en vurdering av om det lønner seg å pusse opp kjelleren. Om du er i tvil kan du vurdere å gjøre enklere endringer som å male overflater eller slipe gulvet. Slike grep anses som mindre risikable enn å totalrenovere kjelleren.

Vi anbefaler Meglersiden når du skal finne eiendomsmegler. Akkurat som ved valg av håndverker, er det smart å innhente flere tilbud når du skal selge bolig. Å finne eiendomsmegler er ikke vanskelig, men å finne riktig eiendomsmegler krever litt innsats. Meglersiden hjelper deg å velge riktig megler for deg og din bolig.

Drømmer du om å totalrenovere kjelleren? Vi i PROSJEKT+ håndplukker kvalitetssikrede bedrifter for ditt prosjekt, slik at du selv slipper å vurdere alle interesserte bedrifter opp mot hverandre. Avtal befaring med bedriftene vi setter deg i kontakt med, og velg så bedriften du mener passer best til ditt prosjekt. Tilbudene er uforpliktende, og du står fritt til å velge hvem du vil.