Hybel i kjelleren? Alt du må vite og hvordan du går frem

Å gjøre om kjelleren til utleiedel kan gi gode, skattefrie ekstrainntekter – forutsatt at du bor i og benytter mer enn halvparten av boligen selv. Dersom du leier ut mer enn halvparten av boligen må du skatte av leieinntektene.

For å kunne leie ut en hybel i kjelleren må arealet være godkjent som varig oppholdsrom gjennom å oppfylle spesifikke tekniske krav, og i tillegg inneholde bad og en liten kjøkkenkrok.

Men hva koster det å legge til bad og kjøkken? Og når begynner du egentlig å tjene penger på utleiedelen? Her får du en pekepinn!

Er kjelleren godkjent som varig oppholdsrom?

For å få kjelleren godkjent som varig oppholdsrom må en rekke ting være på plass. I 2016 ble heldigvis flere av reglene endret, slik at det nå er hakket enklere å få godkjenning.

Nøyaktig hvilke krav og regler du må rette deg etter, kan du lese mer om her, men kort fortalt må kjelleren oppfylle følgende krav:

• Takhøyden må være minst to meter
• Det må være installert vinduer og/eller lufteventiler i rom som kjøkken, soverom og stue
• Det må være vertikale og/eller horisontale brannskiller (konstruksjon med brannmotstand) mellom boenheter
• Godkjent radonmåling
• Godkjente rømningsvinduer (minimum 60 cm bredde, og 50 cm høyde)

Utleieobjekter må i tillegg ha eget bad, samt skapplass på soverommet. Når du skal søke om godkjenning, er det lurt å få hjelp av et profesjonelt firma eller en arkitekt. Gjør du det selv, står du personlig ansvarlig dersom noe går galt eller søknaden inneholder feil eller mangler. Med flinke fagfolk minimerer du risikoen for ubehagelige overraskelser, samtidig som du sikrer at ting går riktig for seg.

Hva koster det å gjøre om kjelleren til utleiedel?

Nøyaktig hva det vil koste å gjøre om kjelleren til utleiedel er naturlig nok avhengig av flere ting, blant annet valg av materialer. Laminat er for eksempel billigere enn parkett, og på baderoms- og kjøkkeninnredning er det store prisforskjeller mellom de ulike leverandørene.

Slike valg vil derfor være med på å bestemme totalsummen. Tar vi utgangspunkt i at kjelleren allerede er godkjent som varig oppholdsrom, og du «bare» trenger å sette inn bad og et minikjøkken, kan et prisestimat se omtrent slik ut:

• Rive gammelt og bygge nytt bad på ca. 5 kvadratmeter, inkludert membran, fliser, rør, elektrisk, maling og inventar: 250 000 kr
• Nytt kjøkken, inkludert montering, samt installasjon av rør/elektrisk: 50 000 kr

Hvis du i tillegg ønsker å oppgradere overflatene, legge til stikk, lyspunkter og varmekabler, kan du forvente følgende kostnader:

• Varmekabler: kr 1 000–1 200 kr per kvadratmeter
• Ny parkett: kr 300–400 kr per kvadratmeter
• Gips: kr 600–700 kr per kvadratmeter
• Maling og sparkling: kr 300–400 kr per kvadratmeter
• Nytt elektrisk anlegg: kr 800–1 000 kr per kvadratmeter

Ønsker du å gjøre det enda billigere, finnes det mange gode og rimelige løsninger for WC, dusjkabinett og servanter. Kjøkkenet trenger heller ikke være spesielt stort eller fancy – du kan helt fint velge en rimelig, men funksjonell, IKEA-løsning.

Som tidligere nevnt er laminat billigere enn parkett, og det kan være akkurat like fint med rimelige lamper som med spotter. Ta kontakt med dyktige fagfolk og få tips til smarte løsninger som ikke koster skjorta.

Hvor lang tid vil det ta før du tjener penger på utleiedelen?

Selv om det koster å sette inn kjøkken og bad, og prosjektet til og med kan bli dyrere enn først antatt, vil utleiedelen etter hvert begynne å betale for seg selv og gi deg inntekter.

Boliger med utleiedel er i tillegg mer attraktive enn boliger uten, så hvis du en dag skal selge, vil du kunne nå ut til en ny og kanskje større målgruppe.

Samtidig er du nødt til å tenke langsiktig på utleie. Kanskje vil det ta ett år eller to (avhengig av hvor mye du investerte) før du begynner å tjene penger, men én ting er helt sikkert: Investeringen vil kunne gi god avkastning over tid.

Det er likevel viktig å merke seg at verdiøkningen du får på boligen ved å legge til en hybel i kjelleren ikke vil kunne tas ut (realiseres) før boligen selges. Leieinntektene du kan motta derimot vil være løpende inntekter som du kan ta i bruk til andre utgifter i hverdagen.

Hva må du ta hensyn til når du skal legge til bad og kjøkken?

Når du skal legge til nytt bad, må du først og fremst planlegge godt. Tenk over hva slags bad du vil ha, hvordan det skal se ut, og hva som er praktisk og gjennomførbart.

Snakk med flinke fagfolk og finn ut hvordan dere kan sørge for nok naturlig lys, som ofte er en mangelvare i kjellere. Et tips kan være å lage brede lysgraver foran vinduene som slipper inn godt med lys.

Sørg også for å bruke sertifiserte og dyktige elektrikere ved installasjon av elektronikk, slik at du er sikker på at arbeidet blir skikkelig utført – og ikke glem god ventilasjon for å unngå fukt på badet.

Når du skal i gang med gulvlegging, kan det i tillegg være lurt å vurdere andre løsninger enn fliser, spesielt dersom du ønsker å spare penger. Selv om fliser er lekkert, finnes det flere gode og billigere alternativer, blant annet linoleum og vinyl.

Begge materialene er vanntette, enkle å holde rene og er i tillegg laget av fornybare råvarer. Et alternativ er også å legge fliser kun på baderomsgulvet, men så benytte våtromsplater på veggene.

Dette er både rimeligere, og gir deg mulighet til å velge akkurat den fargen du ønsker.

Når det gjelder kjøkken til hybel finnes det mange gode og rimelige løsninger. Det viktigste er at løsningen du velger, inneholder de essensielle kjøkkenfasilitetene, som et lite kjøleskap, en mikrobølgeovn, to kokeplater, en vaskekum med plass til oppvasken og et underskap eller et par skuffer. Husk at det også til hybelkjøkken stilles krav til tilgang på strømuttak.

Vårt beste tips er å få hjelp av et profesjonelt firma som har erfaring med oppussing av kjeller. De vet hva du bør tenke på, hva du ikke trenger å tenke like mye på, og hvordan du får akkurat det badet og kjøkkenet du ønsker deg – til den prisen du hadde budsjettert med.

Hvilke regler må jeg ta hensyn til når jeg skal leie ut kjelleren?

Så lenge kjelleren allerede er godkjent som varig oppholdsrom, trenger du ikke å søke om å leie den ut.

Leier du imidlertid ut en hybel eller leilighet som ikke tilfredsstiller kravene, kan du bli ilagt bøter og risikerer også å bli saksøkt av leietakeren, rett og slett fordi du da har utsatt vedkommende for ukjent risiko.

Med andre ord må du ha det formelle på plass før du leier ut! Merk også at dersom utleiedelen ikke er godkjent som boareal vil store deler av verdien av hybelen bortfalle ved et eventuelt salg av boligen din.

Når du er klar for å leie ut, må du sørge for å sjekke referansene til potensielle leietakere, opprette en separat depositumskonto og skrive leiekontrakt.

Bør jeg få utleiedelen godkjent som selvstendig boenhet?

Mange lurer på om de bør få utleiedelen godkjent som selvstendig boenhet, eller om den bør være en integrert del av boligen. Merk at det ikke er nødvendig at hybelen er godkjent som selvstendig boenhet for å kunne leie den ut.

For å få kjelleren godkjent som selvstendig boenhet må den blant annet ha egen inngang, og i tillegg stilles det krav til parkering i tråd med de lokale reguleringsbestemmelsene.

I praksis spiller det ikke spesielt stor rolle hva du velger, men dersom utleiedelen faktisk kan godkjennes som egen enhet, kan dette gi noe høyere verdi.

Da kan du både leie den ut for en litt høyere pris, og i tillegg kan den seksjoneres ut og selges separat, hvis ønskelig. Mange foretrekker også å ha utleieforholdet i en helt egen enhet.

PROSJEKT+ hjelper deg med hybel og utleiedel

Vurderer du å gjøre kjelleren om til utleiedel? Vi i PROSJEKT+ håndplukker tre kvalitetssikrede bedrifter for ditt prosjekt, slik at du selv slipper å vurdere alle interesserte bedrifter opp mot hverandre.

Avtal befaring med de tre bedriftene vi setter deg i kontakt med, og velg så bedriften du mener passer best til ditt prosjekt. Tilbudene er uforpliktende, og du står fritt til å velge hvem du vil.