Totalrenovere kjeller: Fra råkjeller til nyoppusset kjeller

Utnytt kjellerarealet

Har du en kjeller som bare støver ned eller blir brukt som lagringsplass for gammelt skrot? Om du ikke sitter på en gullgruve, så har du i hvert fall en underetasje full av gode muligheter – både til å utvide boarealet, øke verdien på boligen og å spe på den månedlige inntekten.

For selv med en mørk og kald kjeller, er det fortsatt mulig å pusse den opp til å bli en koselig TV-stue for hele familien – eller kanskje en hybel for din fremtidige leieboer.

Her har vi satt sammen en veileder til hvordan du bør gå frem for å sikre deg et perfekt resultat når du skal pusse opp kjelleren.

Rådfør deg med fagfolk før du begynner

Kjelleroppussing krever skikkelig kompetanse, både når det gjelder regelverk og håndverk. Både veggene og selve massen under boligen din har bærende funksjoner, så når du gjør endringer i rommet eller underlaget, vil dette påvirke trykket mot grunnmuren som hele boligen hviler på.

Det er derfor viktig at du ikke begynner å grave eller pigge opp kjellergulvet uten å ha rådført deg med kvalifiserte håndverkere og fått sikret grunnmuren skikkelig.

Når du beskriver prosjektet ditt for fagfolk, vil de fortelle deg nøyaktig hva du bør gjøre for å få godkjent den nye kjelleren din. Registrerer du jobben hos PROSJEKT+, håndplukker vi kvalitetssikrede bedrifter til prosjektet ditt.

Når vi har funnet fagfolkene som passer best, kan du avtale befaring med de bedriftene vi setter deg i kontakt med.

Hvor lang tid tar det å totalrenovere en råkjeller?

For at råkjelleren din skal kunne bli et godkjent boligrom – det vil si et oppholdsrom, soverom, kjøkken, våtrom eller lignende – må du innfri krav som er satt til blant annet inneklima, takhøyde og rømningsveier.

Akkurat hvor mye arbeid som kreves i kjelleren din, avhenger av både kjellerens tilstand og terrenget rundt. Med hjelp av dyktige håndverkere trenger heldigvis ikke en kjelleroppussing å bli noe evigvarende prosjekt, og i mange tilfeller er arbeidet gjort på et par måneder.

Som nevnt vil dette variere fra kjeller til kjeller: Må du for eksempel drenere og legge om avløpsrør, vil dette naturligvis gjøre at prosjektet tar noe lenger tid.

Hvilke krav må innfris for at kjelleren kan bli en del av boligen?

For at den nye kjelleren din skal kunne regnes som boareal og bidra til å øke verdien på boligen din, må denne bruksendringen godkjennes av kommunen. Det samme gjelder hvis du skal leie ut kjelleren som hybel. For å få godkjent bruksendringen må du innfri krav om:

• takhøyde på minst 2/2,2 meter (For eksisterende kjellere tillates takhøyde ned til 2,0 meter, mens kravet for nye boliger er 2,2 meter)
• rømningsvei
• fuktsikring
• tilstrekkelig ventilasjon
• tilfredsstillende dagslysmengde
• isolering
• radonnivå under 200 Bq/m³ (hver kjeller må vurderes individuelt)

I tillegg kommer overordnede krav til kjellerens bæreevne og krav til brannsikkerhet.

Takhøyde

Når du bygger ny bolig i dag, må boligrom ha en høyde på minst 2,2 meter. Ved bruksendring som en totalrenovering av kjeller, er kravet derimot lavere: Er boligen din bygget etter 1. juli 2011, er kravet minst 2,2 meter.

Dersom boligen er bygd i henhold til eldre byggeforskrifter, holder det med en takhøyde i kjelleren på minst 2 meter. Der det er mulig, anbefales det likevel en takhøyde på minst 2,4 meter.

Rømningsvei

Har kjelleren din ytterdør, regnes dette som en godkjent rømningsvei. Uten egen utgangsdør må kjelleren ha minst ett rømningsvindu. Et rømningsvindu må ha en samlet bredde og lengde på 150 centimeter (høyde minst 0,6 meter og bredde minst 0,5 meter) når det er åpent, og føre direkte ut i friluft.

Den nederste kanten på et rømningsvindu kan ikke være høyere enn 1 meter opp fra gulvet, med mindre det er bygd inn et stigtrinn under vinduet som letter rømmingen.

Det skal være ett rømningsvindu for hvert andre oppholdsrom i kjelleren, og ett rømningsvindu i hvert soverom.

Ventilasjon

Hvis utelufta rundt boligen er god og du har mulighet til å lufte med gjennomtrekk, kan du oppnå kravene til god nok ventilasjon gjennom vinduslufting og lufteventiler.

Dagslys

Oppholdsrom skal ha «tilfredsstillende» tilgang på dagslys. I eldre boliger betyr dette i prinsippet at kravet er oppfylt hvis du har et godkjent rømningsvindu i rommet.

Er boligen din bygget etter nyere forskrift, skal vindusareal tilsvare minimum 10 prosent av gulvarealet i kjelleren. Dersom du må eller vil øke mengden dagslys i kjelleren, er en mulighet å sette inn vinduer med lysgrav som åpner for mer dagslys. Dette vil kreve noe ekstra gravearbeid.

Er noen av de ovennevnte kravene spesielt vanskelige å innfri, kan kommunen i enkelte tilfeller gi fritak hvis sikkerheten er ivaretatt på en god nok måte.

Fuktsikring og drenering av kjeller

For at du skal kunne bygge boligrom i kjelleren, må du aller først sørge for at kjelleren er tørr. Det vil si at rommene har lav luftfuktighet, at det ikke oppstår kondens, og at fukt ikke kan trenge seg inn og skade konstruksjonene eller påvirke inneklimaet.

Dersom du oppdager dugg på innsiden av vinduene er dette ofte et tegn på fukt. Når du undersøker kjelleren med fagfolk, er det derfor viktig at dere ser etter fuktskader på veggene.

Noen ganger kreves det også at det graves opp et begrenset område på utsiden av veggen for å undersøke fuktsikringen og om dreneringen er tett.

Det er viktig med god fuktsperring til kjelleren

Mange gamle boliger er dårlig drenert og mangler skikkelig fuktsikring rundt grunnmuren. Hvis dette er tilfelle hos deg, må dette på plass før du kan gå videre.

Dreneringsarbeid kan kanskje virke omfattende, men det er viktig å huske på at dette er en god investering i boligen din – og enda mer lønnsomt blir det om du etterisolerer samtidig.

Graving og drenering krever fri ferdsel på eiendommen

Når du skal oppgradere eller legge ny drenering, må det som regel brukes en minigravemaskin rundt hele boligen. Sørg derfor for at håndverkerne har fri ferdsel frem til huset før arbeidet starter.

Grøften som graves langs husveggen må være dyp nok til at dreneringsrørene kan legges dypere enn selve grunnmuren – dette sikrer at vannet blir drenert vekk før det får sjanse til å gjøre skade på boligen.

Fjern plen og planter i forkant

For å sikre perfekt resultat er det lurt å bruke skikkelig måleutstyr. Når drensrørene og fuktsikringen er festet, bør det dekkes til med pukk før jorda graves tilbake.

Et godt tips er å fjerne eventuell plen og beplantning med spade før dere går i gang med arbeidet, så dette enkelt kan legges tilbake når den nye dreneringen er på plass.

Trenger du tips og råd om grunnarbeid? Se våre artikler om graving og drenering her!

Isolering av kjeller

Er kjelleren din gammel, bør du isolere ytterveggen. Mange velger å gjøre dette samtidig med dreneringsarbeidet, når det likevel må graves rundt huset. Monterer du diffusjonsåpen isolasjon på utsiden av kjellerveggen sikrer du både raskere uttørking og lavere fuktinnhold i betongen – noe som vil gardere deg mot dyre fuktskader i fremtiden.

Når nytt fuktsikkert gulv er på plass inne i kjelleren, må du også sørge for at overgangen mellom kjellergulvet og -veggene tettes skikkelig, slik at fuktig luft fra bakken ikke kan sive inn og danne kondens.

Er boligen din bygd etter 1. juli 2011 (og i henhold til byggeforskriften TEK10), må de nye boligrommene bygges i henhold til dagens gjeldende forskrift (TEK17). Dette innebærer blant annet krav til lufttetthet og varmegjenvinning.

Er boligen din derimot bygd før 2011, gjelder det ingen slike tallfestede krav. Du må likevel sørge for at det blir tilrettelagt for forsvarlig energibruk. Dette betyr i praksis at du må isolere, men selv må vurdere hvor mye. Husk at en godt isolert kjeller bidrar til å beskytte hele huset, og redusere varmetap fra boligen.

Det er ikke krav til lydisolering innenfor egen bolig, men er det høyt nok mellom gulv og tak, kan det likevel være lurt å forbedre lydisolasjonen i taket – spesielt hvis du planlegger å bygge hybelleilighet i kjelleren.

Pigge opp kjellergulv

Hvis det viser seg at gulvet ditt ikke er tørt og/eller du ikke har tilstrekkelig med takhøyde, må du i gang med å pigge opp og grave ut gulvet. Dette krever skikkelig sikring.

Fjerning av eksisterende kjellergulv uten å ha kontrollert eller sikret kjellerveggene mot trykkendringer, kan i verste fall føre til at grunnmuren kollapser. Det er også viktig at du og håndverkerne har helt klart for dere hvor alt av eventuelle rør og kabler ligger.

Pigging av kjellergulv krever også skikkelig utstyr. Når grunnmuren er sikret, anbefaler vi å bruke en piggemaskin eller en meiselhammer, og fortrinnsvis en med lite vibrasjon.

Under arbeidet kommer det til å virvle opp mye støv, så det kan derfor være lurt å plassere en luftrenser eller en kraftig vifte i rommet for å unngå og puste inn støvet.

Sørg også for at det blir brukt nødvendig verneutstyr. Til frakting av massen du graver opp, lønner det seg som regel å bruke et transportbånd eller en hjullaster.

Oppbygging av nytt kjellergulv

Er det høyt nok under taket i kjelleren din, kan du velge å legge nytt kjellergulv oppå det gamle. Avhengig av om du har behov for bedre isolasjon og fuktsperre eller bare en ny gulvoverflate, kan dette gjøres ved for eksempel å legge flytende gulv, tilfarergulv eller nytt belegg.

Har du pigget opp, må du derimot bygge opp det nye gulvet fra bunnen av. Når det gamle gulvet og annen masse er fraktet ut av kjelleren, må det nye gulvnivået avrettes i riktig høyde og deretter kompakteres.

Deretter legges isolasjon, fuktsperre og armering. Legger du god nok isolasjon, kan du også vurdere om du vil legge inn varmekabler eller vannbåren varme under kjellergulvet for å unngå kalde føtter.

Når dette er på plass, er det nye gulvet klart til å støpes. Dette gjøres med betongmasse som deretter må avrettes og tildekkes. Betongen kan enten kjøpes ferdig fra leverandør eller som tørrbetong og blandes ferdig på stedet.

For å sikre best resultat lønner det seg ofte å bestille fabrikkblandet betong og få denne lagt av profesjonelle fagfolk.

Til slutt legges gulvet som blir synlig i kjelleren din. Her kan du velge mellom ulike typer gulv, men vi ser at det vanligste valget er enten parkett eller fliser.

Må jeg søke når jeg skal totalrenovere kjelleren?

En råkjeller, krypkjeller, bod eller lignende regnes som en tilleggsdel til boligen. For at en tilleggsdel skal bli godkjent som hoveddel, må du søke om bruksendring til kommunen.

Det vil si at du ikke trenger å søke om du for eksempel vil bygge et nytt bad i en kjeller som allerede er godkjent som boareal. I de fleste tilfeller er det altså bruksendringen av kjelleren som er søknadspliktig, og ikke selve arbeidet.

Unntakene gjelder hvis du skal gjøre endringer i bærende konstruksjoner eller bryte brannskillet – det vil si det materialet i konstruksjonen som skal forhindre at en brann sprer seg raskt til andre deler av boligen.

Det er mulig å søke kommunen selv, men du vil da selv stå ansvarlig for at alle relevante tekniske krav blir møtt, og at søknaden din ikke inneholder feil og mangler.

For at du skal være helt sikker på at alle detaljer blir riktige og arbeidet godkjennes, anbefaler vi derfor at du søker i samråd med et profesjonelt håndverkerfirma. Under normale omstendigheter gir kommunen svar i løpet at tre uker.

Husk å undersøke på nettsidene til din kommune hvilke regler som gjelder for den spesifikke kommunen.

Vil du vite mer om søknadsplikt? Les alt du trenger å vite om byggetillatelse her.

Befaring og kartlegging av prosjektet

Når du får håndverkere på befaring i kjelleren, er det lurt å stille godt forberedt. Det viktigste er at du finner ut hvilket år boligen din er bygd i, gjerne supplert med informasjon om byggemåten.

Har du ikke tilgang til denne informasjonen, anbefaler vi å kontakte kommunen. Nøyaktig tegninger av boligen og tomten vil hjelpe håndverkerne godt på vei.

Under befaringen er det viktig å undersøke alt som kan påvirke tidsrammen til prosjektet. Hvis kjelleren er fuktig, er det viktig at dere finner ut hvorfor.

Og hvis du er usikker på hvordan gulvet i kjelleren er bygd opp, bør det undersøkes om det ligger varmeisolasjon og fuktsperrer under gulvet. Dette kan gjøres ved å bore hull i gulvet eller å ta ut større prøver av konstruksjonen.

Er gulvet fuktig, må du sannsynligvis rive kjellergulvet og bygge opp nytt. Under befaringsrunden bør dere også anslå hvor mye som eventuelt må pigges opp for å oppnå tilstrekkelig romhøyde med den planlagte gulvoppbygningen og isolasjonen. Det anbefales en takhøyde på 2,4 meter.

Ligger det avløpsrør der du skal pigge opp, må det vurderes hvordan dette kan legges om av en rørlegger. Er boligen din bygget før 1980, trengs det trolig også drenering og utvendig fuktsikring av vegger.

Det må i tillegg gjøres en måling av radonnivåene i kjelleren din. Radonmåling kan bestilles via kommunen eller en leverandør av måleutstyr, og skal gjøres i vinterhalvåret – helst mellom oktober og april. Dette bør være unnagjort før arbeidet starter.

Jo mer nøyaktig informasjon håndverkerne har å gå på når de kommer på befaring, desto raskere kan de gi deg et presist estimat av både tidsperspektiv og hva prosjektet vil koste deg. Deretter kan du signere kontrakt med det firmaet du velger.

Registrerer du prosjektet ditt hos PROSJEKT+, bistår vi deg med den hjelpen og støtten du trenger i forbindelse med kontraktinngåelse.

Hva koster det å pusse opp kjelleren?

I snitt koster en totalrenovering av kjelleren mellom 15 000 og 25 000 kroner per kvadratmeter.

Prisen på totalrenovering av kjeller avhenger likevel av mange faktorer: Må du drenere, legge om avløpsrør, bygge opp gulvet på nytt eller bygge inn nye vinduer, er dette ting som naturlig nok vil få innvirkning på den endelige prisen.

I tillegg vil planløsning og ønsket standard være med på å justere prisen. Skal du for eksempel sette inn både bad og kjøkken må du regne med en betydelig økt pris.

Er det lønnsomt å pusse opp kjeller?

En uisolert kjeller kan være et energisluk. Hvis det er gulvkaldt i stua, skrur vi gjerne opp varmen med både to og tre knepp. Med en isolert kjeller vil du derimot oppleve at det blir mye enklere å oppnå en behagelig temperatur i resten av boligen – noe som til syvende og sist vil gagne både miljøet og lommeboka di.

Pusser du opp kjelleren, vil du i prinsippet også få en større bolig ved at du kan få bedre utnyttelse av hele arealet. Når du pusser opp en råkjeller og bygger oppholdsrom, vil det si at du gjør en tilleggsdel av boligen om til en hoveddel.

Du tar altså et område som i utgangspunktet ble regnet som lagringsplass, og omgjør det til boareal. Dette betyr at boligen din plutselig vil stå oppført med en god del flere kvadratmeter enn tidligere.

Hvor mye du faktisk kan tjene på å pusse opp kjelleren, avhenger av kvadratmeterprisene i området boligen din ligger i – men ofte er disse høyere enn hva du må betale per kvadratmeter med oppussingsarbeid. Boligen din kan med andre ord stige mer i verdi enn det selve arbeidet vil koste deg.

En nyoppusset kjeller kan også bli til en hybelleilighet du kan bruke til å spe på inntekten hver måned. Har kjelleren din et bad, en kjøkkenkrok og er godkjent som boareal, er det i prinsippet bare å leie den ut. Du trenger med andre ord ikke søke om godkjenning for utleie.

Vi kvalitetssikrer og følger opp prosjektet ditt

Registrerer du prosjektet ditt hos PROSJEKT+, hjelper vi deg både med oppstarten og gjennomføringen av kjelleroppussingen din.

Vi håndplukker kvalitetssikrede bedrifter som passer til akkurat din jobb, slik at du selv slipper å vurdere alle bedriftene opp mot hverandre. Deretter kan du avtale befaring med dem vi setter deg i kontakt med, og selv velge bedriften du liker best.

Tilbudene er uforpliktende, og du står fritt til å velge nøyaktig den bedriften du vil.

Lykke til!