Krav til oppholdsrom og tilleggsrom: Dette må du vite

Tilleggsdel og hoveddel i boligen – hva er forskjellen?

Hoveddelen er det arealet i huset hvor du bor og oppholder deg. Dette omfatter blant annet stue, soverom, kjøkken, bad, vaskerom og gang.

Tilleggsdel er navnet som benyttes om rom i huset som brukes til oppbevaring eller lagring, og som ikke er egnet for varig opphold.

Dette kan være rom som bod, hobbyrom, garasje, uisolert balkong eller terrasse. På eldre plantegninger er disse rommene ofte kalt disponible rom.

Når må jeg søke om bruksendring for tilleggsdel eller hoveddel?

Når du søker om bruksendring for et rom søker du om å endre fra tilleggsdel til hoveddel, eller motsatt.

Det gjelder nemlig ulike regler for disse romtypene, blant annet stilles det ulike krav til rømningsveier, takhøyde, lysinnslipp og gulvareal.

Du må søke om bruksendring hvis en tilleggsdel i boligen skal brukes for varig opphold.

Hva er rom for varig opphold?

Rom for varig opphold er definert som stue og tilsvarende rom, kjøkken, bad og soverom. Rom som er definert som hoveddel i et hus er altså ikke nødvendigvis rom for varig opphold.

Denne type rom har nemlig flere og strengere krav enn hva som gjelder for hoveddel.

Hvis et rom er en godkjent hoveddel, trenger du ikke søke om å endre det til et rom for varig opphold, men det kan være du må utbedre rommet for å lovlig kunne bruke det som for eksempel soverom.

Hvordan vet jeg om et rom er et godkjent oppholdsrom?

Er du usikker på hva rommene i din bolig er godkjent som, kan du sjekke ut de siste godkjente tegningene av huset ditt.

Disse kan du få ta tak i fra kundesenteret i din kommune. Noen kommuner har også dette tilgjengelig på nett.

Bruksendring i eldre boliger

For boliger hvor det har blitt søkt om bruksendring før 1. juli 2011 er ikke kravene like strenge.

Da gjelder det egne regler som er ment å gjøre det litt lettere å utnytte rom i eldre hus som ikke er bygget etter dagens regler eller standarder.

Hos direktoratet for Byggkvalitet kan du lese mer om de spesifikke reglene for eldre boliger.

Hvilke krav må innfris for å få godkjent hoveddel?

Hvilke krav er det da som gjelder for hoveddel eller rom for varig opphold? Det stilles noen generelle krav, i tillegg er det noen egne krav for soverom, kjøkken og bad.

Om du tenker å søke om bruksendring i din bolig må du kunne etterkomme disse kravene:

• Takhøyde på minimum 2,2 meter. Er boligen din omsøkt før juli 2011 kan takhøyden være 2,0 meter.
• Tilstrekkelig ventilasjon i alle rom, spesielt soverom og bad.
• Tilfredsstillende mengde dagslys og utsyn.
• Radonnivå under 200 Bq/m3.

Regler og krav til takhøyde i bolig

Nye boliger som bygges i dag har et krav om takhøyde på 2,4 meter. Ved bruksendring til hoveddel kan takhøyde være 2,2 meter, i tillegg til at noen deler av taket kan være lavere (for eksempel skråtak).

For bygg hvor boligen ble omsøkt før 01.07.2011 kan takhøyden være 2,0 meter. Det er likevel verdt å nevne at en takhøyde på kun 2,0 meter kan oppleves som lavt, og for trivsel og komfort anbefales en takhøyde på 2,4 meter.

Krav til ventilasjon

I bolighus stilles det krav om kontinuerlig friskluftstilførsel. Er uteluften god nok kan dette oppnås med lufteventiler og vinduer.

Vær oppmerksom på at soverom og våtrom har høyere krav til ventilasjon.

Krav til dagslys og utsyn i boligen

Det stilles krav til dagslys i alle rom i boligen. For nye boliger skal vindusarealet tilsvare minimum 10% av gulvarealet i rommet.

I eldre boliger er kravet om dagslys tilfredsstilt hvis det er et godkjent rømningsvindu i rommet.

Det skal også være minimum ett vindu som gir nok utsyn. Dette kan ofte være spesielt utfordrende i kjellerrom.

I slike tilfeller kan det være lurt å lage brede lysgraver foran vinduene som slipper inn godt med lys.

Øvre grense for radon

Radon er en helseskadelig gass som finnes i jordgrunnen. Den kan trenge inn gjennom grunnmur og vegger i boligen, og spesielt kjellere er utsatt for radon.

I dag er tiltaksnivået på radon 100 Bq/m3, altså hvor mye radon du kan ha i boligen før du må gjøre tiltak for å senke nivået.

Den øvre grensen er på 200 Bq/m3, men det er anbefalt å ha så lavt nivå som mulig siden all eksponering mot radongass kan være helseskadelig.

Hvordan søker jeg om bruksendring og hva må med i søknaden?

Når du skal bygge om et tilleggsrom til oppholdsrom er du pliktig til å søke om tillatelse fra kommunen. Dette gjelder for eksempel om du ønsker å gjøre en bod om til et soverom, eller et loft om til en stue.

Direktoratet for Byggkvalitet har en egen veileder du kan benytte om du er usikker på om endringen du planlegger er søknadspliktig eller ikke.

Det er ikke nødvendig å søke om du skal endre fra for eksempel stue til kjøkken, siden begge disse er oppholdsrom. Det samme gjelder om du skal endre fra bod til fyrrom, da begge er tilleggsrom.

Disse vedleggene og dokumentene må du ha med i en søknad om bruksendring

Når du søker må du ha med en rekke vedlegg, disse vil variere fra kommune til kommune. Det enkleste er å gå inn på din kommunes nettside, her vil du som regel finne søknadsskjema og veiledere.

I hovedtrekk må en søknad inneholde en forklaring av det du planlegger å endre, samt målsatte tegninger av det spesifikke rommet sett ovenfra og fra siden.

Planlegger du fasadeendringer må det også være med fasadetegninger navnsatt med himmelretningen. Du må også ha med en tegning av boligen slik den ser ut i dag.

Kan jeg søke om bruksendring selv?

Du kan søke om bruksendring selv i de fleste tilfeller. Unntaket er om du skal gjøre større endringer på bærende konstruksjon eller lignende, da må du bruke ansvarlige foretak som kan stille som ansvarlig søker.

Om du søker selv har du ansvar for at reglene blir fulgt. Du har også ansvar for å dokumentere dette underveis i byggeprosessen.

Kommunen sjekker ikke at du følger reglene når du søker, men de kan komme på tilsyn i ettertid for å undersøke om regelverket blir fulgt.

Her kan du lese mer om byggetillatelse og søknadsprosess.

Planlegger du et større prosjekt for boligen din anbefaler vi at du får hjelp av en profesjonell bedrift. Vi i PROSJEKT+ hjelper deg med å finne dyktige fagfolk for prosjektet ditt.

Du vurderer tilbudene med bistand fra oss, og velger den bedriften du mener passer best.

Må jeg sende ut nabovarsel?

Du trenger i utgangspunktet ikke varsle naboen om bruksendring.

Om du skal gjøre fasadeendringer eller andre tilsvarende utvendige endringer som kan påvirke naboene, kan du derimot være pliktig til å sende nabovarsel.

Du må varsle naboen før du sender søknad til kommunen, og legge ved dokumentasjon på dette i søknaden.

Hva om jeg ikke klarer å oppfylle alle kravene som stilles?

Har du vansker med å oppfylle enkelte krav, kan du søke om å få unntak fra dem. Dette gjelder ikke krav som omhandler helse og sikkerhet (for eksempel rømningsveier).

Spør kommunen din om nærmere veiledning til hvilke krav du kan søke unntak fra.

Må kommunen godkjenne søknaden?

Om du etterkommer alle de tekniske kravene for rommet du søker bruksendring for er kommunen nødt til å godkjenne søknaden din.

Kan jeg søke om bruksendring i ettertid?

Du kan søke om bruksendring for boligen i etterkant av utført arbeid. Vær oppmerksom på at det vil påløpe gebyrer for kommunal behandling og anskaffelse av dokumentasjon på arbeidet.

Om det oppdages at endringene ikke er utført i samsvar med bygningsloven vil det kunne påløpe kostnader til å rette opp i disse manglene.

Det lønner seg derfor å søke i forkant av byggeprosessen, slik at du slipper unødvendige utgifter i etterkant!

Tenker du å bygge om til utleiedel eller hybel?

Det kan være svært lønnsomt å bygge utleiedel eller hybel i boligen din. Spesielt en godkjent utleiedel kan gi en god verdiøkning for huset.

Vi sier gjerne at kostnadene ved å bygge en utleieenhet er tjent inn i løpet av fem år. Du må ha godkjent arealet som oppholdsrom for å kunne leie det ut.

Om du tenker å bygge om en tilleggsdel (for eksempel kjelleren) til en godkjent utleiedel må du kontakte ansvarlig foretak som tar seg av søke- og byggeprosessen.

PROSJEKT+ hjelper deg å komme i gang med prosjektet ditt

Vi i PROSJEKT+ håndplukker relevante og kompetente bedrifter til prosjektet ditt.

Du avtaler befaring med de bedriftene vi setter deg i kontakt med, og deretter kan du velge den bedriften du liker best. Vi følger opp både deg og bedriften, hele veien.