Totalrenovering eller oppussing: Hva er forskjellen?

En totalrenovering av huset eller av et enkelt rom er ikke det samme som en oppussing – det er stor forskjell på omfanget av arbeidet, og resultatet etter at prosjektet er fullført.

Her forteller vi litt om forskjellen på en overfladisk oppussing og en totalrenovering, og hva som eventuelt er mest fordelaktig.

Hva er overflateoppussing?

En oppussing skiller seg fra en renovering i omfanget og kompleksiteten på arbeidet som blir utført. Overflateoppussinger innebærer som regel å gjøre endringer og forbedringer på overfladisk nivå, for eksempel med maling, beising, dekor og utskifting av komponenter som håndtak, lås og lignende.

Slike tiltak er først og fremt estetiske, og vil ikke ha noe å si for tilstandsgraden på et rom eller en bolig. Det vil si: Du pusser opp badet dersom du kun skifter ut inventar eller overflater på gulv og vegger. Du renoverer badet om du gjør større inngrep, som å legge ny membran og ny konstruksjon under vegger og gulv.

Hva er totalrenovering?

En totalrenovering innebærer at du river helt ned til konstruksjonen, og bygger nytt. Det betyr at konstruksjoner og materialer som ligger under for eksempel panel, gulvbelegg eller andre synlige overflater byttes ut, forbedres eller repareres.

En renovering forbedrer tilstanden på boligen eller et spesifikt rom, og forutsetter mer grunnleggende og komplekse endringer enn en overflateoppussing.

Når du totalrenoverer en bolig, er det vanlig å gjøre forbedringer på isolasjonen samtidig. Det er også lurt å fornye tekniske installasjoner som skal ligge skjult under overflaten på de områdene som renoveres.

Dette kan eksempelvis være elektriske kabler og ledninger, ventilasjonskanaler, varmekabler, innfelte spotter for lys i taket, eller rør og avløp.

Renovering og restaurering

Restaurering av en bolig betyr at du forsøker å rekonstruere eller sette bygningen tilbake til en opprinnelig tilstand eller et historisk uttrykk. Å restaurere en historisk, eldre bygning er ikke det samme som å bevare.

Restaurering innebærer å bygge nytt med samme teknikk og materialer som har blitt brukt opprinnelig. Bevaring handler om å vedlikeholde og opprettholde noe slik det er, uten å bytte ut materialer eller komponenter.

Om du skal totalrenovere huset ditt eller en annen bygning og den er svært gammel, kan det hende den heller bør restaureres i stedet for å renoveres. Hvis boligen er verneverdig, er det en mulighet for at det er begrenset hva du faktisk har lov å gjøre med den.

Fredede eller vernede bygninger og konstruksjoner må arbeides med på en spesiell måte, og krever fagfolk som kjenner til tradisjonelle håndverksmetoder og materialer. Vær også oppmerksom på at det er forskjell på vernede og fredede kulturminner, og hvordan de skal behandles.

Om du har et hus som er verneverdig, kan du har rett på støtte til vedlikehold eller restaurering. I særskilte tilfeller kan du søke om støtte fra kulturminnefondet dersom du skal restaurere en historisk, eldre bolig eller andre bygninger. Det stilles særskilte krav til tilskudd for vern og vedlikehold av kulturminner.

Les mer hos kulturminnefondet her.

Du kan også finne flere tilskuddsordninger for bygninger hos Bygg og Bevar.

Planlegging sikrer en vellykket totalrenovering

Totalrenovering er et stort prosjekt, som forutsetter god planlegging fra starten av. Uansett om du skal totalrenovere et helt hus eller deler av en bolig, bør du sette av tid til forarbeid slik at du stiller skikkelig forberedt.

Her er våre tips til hva du bør kartlegge før du setter i gang, og hvordan du bør følge opp renoveringen underveis:

1. Avgrens totalrenoveringen og planlegg hva som skal utføres

Det er viktig å bestemme seg for hva som faktisk skal gjøres under totalrenoveringen, og planlegge prosjektet deretter. Spesifiser hvilke tiltak som skal gjøres og hvor, og lag en god prosjektskisse.

I denne fasen må du finne ut hva som kan gjøres på din eiendom og i din bolig, og ta stilling til reguleringsplaner og eventuelle begrensninger i boligen.

2. Sett opp et budsjett og skaff deg oversikt over midler

Når du har oversikt over hva renoveringen skal innebære, kan du sette opp et estimert budsjett slik at du vet hva totalprisen vil omtrent være. Da er det lettere å ta stilling til uforutsette utgifter underveis, og velge materialer og inventar som passer til budsjettet ditt.

3. Kontakt fagfolk og inviter på befaring

Når du vet hva som skal gjøres og hvor mye du kan bruke på det, kan du kontakte fagfolk. Det er alltid lurt å snakke med flere relevante bedrifter. Inviter aktuelle håndverkere eller entreprenører på befaring, og diskuter prosjektbeskrivelsen med dem.

4. Vurder flere tilbud og skriv en god kontrakt med den bedriften du foretrekker

Vurder de ulike tilbudene du mottar etter befaringene, og velg det du foretrekker. Når du har bestemt deg må du skrive en kontrakt med den utvalgte bedriften. Husk på at du bør ta stilling til både pris, forslag til utførelse og personlig kjemi med utførende bedrift eller håndverker.

Det kan være viktig å gå godt overens med den du skal hyre inn til jobben. Da blir både dialog og samarbeid enklere!

5. Følg opp totalrenoveringen ved å være tilgjengelig underveis

Når arbeidet med totalrenoveringen er i gang må du fortsatt være tilgjengelig. Store prosjekter som dette krever at du som huseier tar avgjørelser når spørsmål dukker opp underveis.

Om du ikke er tilgjengelig når arkitekt, entreprenør eller håndverker må spørre deg om noe, kan prosjektet bli forsinket.

6. Avslutt prosjektet med sluttbefaring, og pass på at du mottar dokumentasjon på utført arbeid

Når totalrenoveringen er ferdig er det viktig å få utført en sluttbefaring. Da skal alle tiltak sjekkes og vurderes av både deg og den utførende bedriften. Etter sluttbefaringen er utført og prosjektet er avsluttet, skal du motta dokumentasjon på arbeidet som er utført.

De fleste bedrifter laster opp dokumentasjonen hos Boligmappa, i tillegg til å overlevere det fysisk til eier av boligen.

Kartlegg informasjon og dokumentasjon om eiendommen

Uansett om du totalrenoverer eller restaurerer boligen til opprinnelig stand, er det nødvendig å ha viktig informasjon om huset, tomten og eiendommen. Om boligen for eksempel skal settes tilbake til et opprinnelig, historisk uttrykk må dette også kunne dokumenteres.

Eiendomsgrenser, regulering og tidligere tiltak

Det er også viktig å ha oversikt over eiendomsgrenser og hva tomten er regulert for dersom du skal utvide boligens areal samtidig som du totalrenoverer. Det er også verdifullt for håndverkere, entreprenør og arkitekt å ha tilgang til informasjon om hvilke tiltak og prosjekter som har blitt utført i boligen tidligere.

Arkitekt og entreprenør kan bistå med dokumentasjon og søknad

Om du skal engasjere en arkitekt eller entreprenør for totalrenoveringen og prosjektet er søknadspliktig, kan de stille som ansvarlig søker for deg. Da kan dere også avtale at de finner all nødvendig informasjon om tomten, eiendommen og boligen under arbeidet med søknad og prosjektering.

Du kan også finne informasjon om boligen eller eiendommen din på egenhånd på din kommunes nettsider, hos kartverket eller hos arkivverket.

Trenger jeg arkitekt til totalrenovering?

En totalrenovering innebærer som nevnt store endringer i boligens bærende struktur og konstruksjon. Noen ganger er endringene også såpass omfangsrike at de påvirker boligens utseende og grunnflate.

Dette betyr at du på mange måter kan ende opp med en helt ny bolig, både i uttrykk, størrelse og tilstandsgrad. Når en totalrenovering innebærer så store tiltak kan det ofte være lurt å engasjere en arkitekt for prosjektering og tegninger.

Dette garanterer at du får et resultat av god kvalitet, og arbeidstegninger som er korrekte og enkle å følge. Arkitekten kan ta stilling til både funksjon og estetikk, og er særlig nyttig for utvendige renoveringer som påvirker selve utseendet på huset.

Innvendig totalrenovering

En innvendig totalrenovering innebærer å rive eksisterende vegger, gulv og tak, helt ned til den bærende konstruksjonen. Stenderverk, bjelker og andre bærende elementer kan også byttes ut eller repareres, slik at selve konstruksjonen i huset blir fornyet og forbedret. I tillegg er det vanlig å etterisolere huset når du totalrenoverer.

Det er også lurt å legge elektriske installasjoner skjult i vegger eller gulv, og forbedre ventilasjonssystemene i boligen når du likevel skal gjøre store endringer i huset. Husk på at ventilasjon og lufting er spesielt viktig når du totalrenoverer og etterisolerer, fordi gjennomstrømningen av luft endres.

Totalrenovering av bad

Om du skal pusse opp badet, vil det ofte lønne seg med en renovering og ikke en overfladisk oppussing. Skillet går som sagt i graden av hvor “dypt” oppussingen går. Et nytt bad krever som regel større utbedringer med tekniske installasjoner, og dette resulterer i et mer omfattende arbeid.

Totalrenovering av badet forbedrer tilstanden og garantien

Det er fullt mulig å kun pusse opp et bad overflatisk med nytt inventar eller maling, men dette påvirker ikke tilstandsgraden på rommet eller huset som helhet.

En totalrenovering med nye tekniske installasjoner, montering av våtromsmembran og lignende tiltak endrer tilstanden på baderommet. Med en bedre tilstandsgrad og fornyet garanti på arbeidet, vil boligen få økt verdi og badet vil ha lengre levetid.

Totalrenovering sikrer i større grad mot lekkasjer og andre skader

En totalrenovering av badet er derfor ofte en lønnsom investering selv om det koster mye å få utført. Totalrenoveringen sikrer deg i større grad for skader og uhell fra lekkasjer, og gir deg et mer effektivt og trygt baderom når det er bygd etter den gjeldende våtromsnormen.

Bad og andre våtrom er spesielt utsatt for skader og uhell på grunn av fukt, og det er viktig at de tekniske installasjonene som sluk, avløp, rør, membran og varmekabler blir byttet ut og reparert når det trengs.

Her kan du lese alle artiklene våre om baderom.

Totalrenovering av kjøkken

Totalrenovering av kjøkken krever litt større inngrep og arbeid enn andre oppholdsrom. Et kjøkken har gjerne en våtsone, og en rekke tekniske installasjoner for både strømuttak, belysning og hvitevarer.

Renovering av kjøkken innebærer mange ulike tiltak

Om du skal totalrenovere et kjøkken er det vanlig å legge nytt gulv, rive vegger og sette opp nytt med skjulte kabler og ledninger for elektriske komponenter, samt installere hvitevarer og eventuelt nytt ventilasjons- eller viftesystem.

Flytte kjøkken under totalrenovering

Hvis du totalrenoverer og skal også flytte hele eller deler av kjøkkenet, kan det hende du må sette inn nye rør og nytt avløp. Hvis kjøkkenet ikke ligger vegg-i-vegg med et våtrom, må vann og avløp strekkes fra nærmeste røropplegg. Da må det installeres en pumpe for avløpet.

Vi har skrevet flere artikler om oppussing og renovering av kjøkken. Les dem her.

Renovering av oppholdsrom

Totalrenovering av øvrige oppholdsrom som ikke krever arbeid med vann, avløp, sluk eller spesielle løsninger for ventilasjon eller elektrisitet, vil ikke være like komplekst å få utført. Slike rom kan være stue, soverom eller en yttergang.

Vegger og gulv må rives, og strukturen under bygges opp. Hvis du skal ha varmekabler i noen av rommene er dette et godt tidspunkt å legge dem. Du kan også legge skjulte kanaler for belysning.

Til sist må det settes opp nye vegger og legges gulv. Disse må overflatebehandles om de ikke allerede er det. Da kan du tapetsere, male, beise eller bruke andre behandlinger på materialene du har valgt.

Utvendig totalrenovering

En utvendig totalrenovering av boligen kan innebære mange ulike tiltak, og vil som regel kreve flere typer håndverkere og fagfelt. Det er lurt å samle alt arbeidet inn i én prosjektperiode, slik at du slipper flere omganger med store arbeid utvendig på boligen.

Om du gjør alt samtidig vil du også spare penger. Du unngår dobbelt opp med betaling for oppmøte fra håndverkere, og kostnader knyttet til montering og demontering av for eksempel stillas.

Tenk nøye gjennom hva som kan være lurt å investere i for din bolig, og snakk gjerne med entreprenør eller håndverker om hva de anbefaler at du får gjort under totalrenoveringen.

Grunnarbeid, drenering og kjellerutbedring under totalrenoveringen

En totalrenovering av en bolig utvendig innebærer noen ganger også grunnarbeid. Hvis det skal gjøres arbeid på fasade, grunnmur og kjeller, er det vanlig å drenere rundt boligen også.

Om boligens grunnflate skal utvides samtidig som du totalrenoverer, må du som regel også utføre grunnarbeid der det skal bygges nytt.

Drenering rundt boligen og eventuelle andre bygninger er en nyttig investering i huset, og vil i større grad sikre deg for problemer med fukt og råte. Når det rives inn til konstruksjon og materialer byttes ut, er det viktig å legge til rette for at det ikke blir ansamling av vann rundt boligen samtidig som det øvrige arbeidet utføres.

Ellers kan du ende opp med at forbedringene som blir gjort under totalrenoveringen er bortkastede, fordi manglende drenering og utbedring av grunnen ødelegger for tiltakene som er blitt gjort.

Etterisolere samtidig som du totalrenoverer huset

Under en totalrenovering av huset er det naturlig å etterisolere samtidig. Isoleringen må legges under kledning eller panel, eventuelt under gulv eller i taket i en loftsetasje. De fleste boliger som er klare for en totalrenovering, har heller ikke isolering som er god nok etter dagens standard.

Med ny, moderne isolering i huset vil boligen bli mer energieffektiv, og holde bedre på varme. Dette fører til mindre utgifter til oppvarming på sikt. Husk på at det må legges til rette for skikkelig lufting i huset når isolasjonen forbedres.

Snakk med entreprenøren eller håndverkeren din om gode alternativer for lufting.

Fasade, vinduer og dører

Når du først totalrenoverer huset utvendig, bør du også ta stilling til kvaliteten og tilstanden til vinduer og dører. De fleste vindu og dører på hus som må totalrenoveres, er ikke gode nok etter dagens standard for U-verdi.

U-verdi referer til en dør eller et vindus evne til å isolere. Det er både festene i rammen og glasset i et vindu som avgjør om det isolerer godt eller ikke. Jo flere lag med glass, desto bedre holder det på varmen. Dette vil også påvirke støyreduksjon.

En ytterdør eller balkongdør vil også ha ulik grad av isolasjonsevne basert på hvilket materiale de er laget av, og hvor tykke de er. Vær oppmerksom på at U-verdien som er oppgitt noen ganger kun referer til én enkelt del av konstruksjonen, og ikke nødvendigvis til vinduets eller dørens helhet. Snakk med leverandøren eller håndverkeren dersom du er usikker.

Totalrenovering av tak

Om du totalrenoverer boligen utvendig, er det et godt tidspunkt å vurdere om taket trenger utskifting. Noen ganger er det nok legge nytt tak, andre ganger må også konstruksjonen under byttes ut.

Når takplater, takstein eller andre typer tak rives og fjernes, må en fagkyndig ta stilling til om bjelkene og konstruksjonen under må forbedres eller ikke.

Om du planlegger å utvide boligen med et påbygg, er du som regel nødt til å rive det eksisterende taket og bygge et nytt. Om du kun tenker å utbedre et eksisterende loft, kan du noen ganger heve taket du allerede har.

Har du kanskje en pipe til et eller flere fyringssteder i boligen? Pipeløpet bør også undersøkes og eventuelt utbedres samtidig som du legger nytt tak.

Innvendig og utvendig renovering samtidig

Om du planlegger å gjøre en totalrenovering av boligen både innvendig og utvendig samtidig, må du være forberedt på at prosjektet vil ta en del lengre tid.

Det er mange ulike arbeidsprosesser som inngår i et slikt prosjekt, og for at totalrenoveringen skal være vellykket er du avhengig av god koordinering og riktig prioritering av hva som må gjøres i hvilken rekkefølge.

Utvendig totalrenovering må tas i etapper, og da er det viktig å starte for eksempel med én vegg av gangen.

Om du totalrenoverer hele huset vil det meste rives helt inn til konstruksjonen. Etter det fullførte prosjektet vil du i større eller mindre grad stå igjen med et helt nytt hus, som står på samme plass som det gamle og har samme konstruksjon.

Det viktigste å huske på er å planlegge godt for når du utfører innvendig og utvendig totalrenovering med tanke på sesongen. Det er lurt å renovere innendørs om vinteren, og utendørs om sommeren.

Tørt og varmt vær egner seg bedre for arbeid med fasade og tak, men prosjekter innendørs er bedre å få gjort unna når det er for kaldt til å jobbe ute.

Søknad og byggetillatelse for totalrenovering av hus

Som regel trenger du ikke å søke om tillatelse for å totalrenovere boligen din, men det finnes enkelte unntak.

Fasadeendringer, bruksendringer, påbygg og tilbygg kan utløse søknadsplikt

Store endringer i boligens fasade kan noen ganger utløse søknadsplikt. Om du skal utvide boligen samtidig som du renoverer med et påbygg eller med et tilbygg på mer enn 15 kvm er det også søknadspliktig.

Noen typer inngrep i boligens konstruksjon og bærende struktur kan også utløse søknadsplikt. Dersom du skal ha bruksendring av rom eller deler av huset, er det også søknadsplikt. Bruksendring vil si at du skal endre bruken av et rom som ikke har blitt brukt til varig opphold tidligere. Dette må du ha tillatelse for å gjøre.

Få hjelp med byggetillatelse fra fagfolk

Snakk med entreprenør eller håndverker i planleggingsfasen, så hjelper de deg å kartlegge om du må søke om byggetillatelse for å gjennomføre totalrenoveringen eller ikke.

Dersom du må søke til kommunen før prosjektet kan starte, kan den utførende bedriften eller arkitekten du har valgt hjelpe deg med utforming av søknad. De kan også stille som ansvarlig søker.

Les mer om søknadsplikt og byggetillatelse her, eller les mer på din kommunes nettsider.

Totalentreprise eller delentreprise for totalrenovering

Når du skal gjennomføre store bygge- eller renoveringsprosjekter, må du ta stilling til om du skal velge totalentreprise eller delentreprise. Totalentreprise betyr at du kun hyrer inn én bedrift for å utføre jobben. Da er det kun den bedriften du skriver kontrakt med, og de står ansvarlige for å hente inn andre underleverandører eller samarbeidspartnere.

I slike tilfeller er det også vanlig at de tar seg av prosjektledelsen gjennom hele totalrenoveringen, og holder oversikt over alle involverte fagpersoner og tiltak som skal utføres.

Ved å velge en totalentreprise vil du som regel få en samlet pris på alle de forskjellige tiltakene som skal utføres, og du trenger ikke forholde deg til ulike håndverkere eller bedrifter og lage egne avtaler med hver enkelt.

En delentreprise betyr at du selv henter inn hver eneste fagperson eller bedrift, og selv sørger for å koordinere mye av prosjektet. Dette forutsetter at du har kompetanse og tid til å holde oversikt og følge opp de ulike fagfeltene som jobber på totalrenoveringen.

Du kan spare penger på å finne de mest gunstige avtalene med hver enkelt bedrift eller fagperson, men du må som regel bruke betraktelig mye mer tid på å koordinere alt og hente inn informasjonen. I de fleste tilfeller lønner det seg derfor å heller bruke kun én entreprenør på et så stort prosjekt som en totalrenovering.

Hva koster en totalrenovering?

Prisen på en totalrenovering varierer basert på hva du totalrenoverer, og omfanget av hele prosjektet. Et helt hus er dyrere enn kun et enkelt rom. Et bad vil også koste mye mer enn et vanlig oppholdsrom.

Om du skal totalrenovere både innvendig og utvendig, vil det også gjøre totalprisen høyere. Standarden på inventar og materialer vil også kunne dra prisen enten opp eller ned i stor grad.

En fullstendig totalrenovering av et hus innvendig vil dermed kunne koste mellom 10 000–20 000 kr per kvm. Utvendig totalrenovering av hus vil kunne ha en totalkostnad på 500 000–800 000 kr. Dette kan tilsvare omtrent 13 000–25 000 kr per kvm.

Hvor lang tid tar det å totalrenovere?

Totalrenovering av et helt hus er et stort prosjekt, og vil derfor ta en god stund å ferdigstille. Du må regne med at en totalrenovering av hele boligen innvendig vil ta 3–5 måneder.

Utvendig totalrenovering av et hus tar omtrent 2 måneder.

Tiden det tar å utføre prosjektene avhenger av at totalentreprenøren sørger for god koordinering av bestillinger og underleverandører. Hvis alt klaffer vil byggetiden bli kortere.

Totalrenovering av enkelte rom vil ikke ta like lang tid, men varigheten på prosjektet avhenger av hvilket rom det er snakk om.

Et baderom er mer komplekst enn andre oppholdsrom, og en totalrenovering av et bad som involverer riving og montering av tekniske komponenter og nytt inventar vil derfor ta lengre tid. Du kan regne med at en totalrenovering av badet vil ta omtrent 3–8 uker.

Totalrenovering av kjøkken vil kunne ta noen uker, noen ganger en hel måned. Tidsbruken vil i stor grad avhenge av om det skal settes inn nye tekniske installasjoner, eller om kjøkkenet skal flyttes. Om kjøkkenet skal flyttes til en annen del av huset, må du påregne minst en måned, og kanskje mer.

Om du skal totalrenovere kjelleren og grave, drenere og etterisolere vil det naturlig nok ta lengre tid enn totalrenovering av et annet rom eller en annen del av huset. En fullstendig totalrenovering av en råkjeller vil ta omtrent to måneder, avhengig av hvor mye som må gjøres.

Om du skal totalrenovere et råloft, vil varigheten på prosjektet avhenge av hvor store inngrep som må gjøres. Hvis taket må heves og konstruksjonen bearbeides i stor grad, må du regne med at prosjektet tar lengre tid enn hvis du kun isolerer og legger nye overflater som panel og gulv. En totalrenovering av loftet vil kunne ta omtrent to måneder.

Husk på at om du utfører flere prosjekter samtidig eller totalrenoverer hele huset, vil det ikke nødvendigvis ta like lang tid på hvert eneste rom eller tiltak.

Om du utfører et slikt prosjekt flere steder på samme tid kan håndverkerne arbeide flere steder i boligen i samme prosjektperiode. Du kan ofte spare penger og tid på å få gjort mest mulig samtidig, siden du ikke trenger å planlegge, prosjektere og hyre inn håndverkere flere ganger.

Det lønner seg å benytte fagfolk til totalrenovering av hus

Husk på at du kan spare deg selv både tid og ressurser om du henter inn fagfolk fra starten av prosjektet. Både planlegging, prosjektering og utførelse går mer sømløst med dyktige fagfolk som tar seg av jobben.

Det er enkelte oppgaver du kan ta deg av på egenhånd som boligeier, og som kan være besparende. Dette forutsetter at du har nok tid og kapasitet til å utføre arbeidet, og at du klarer å samkjøre med bedriften som gjør totalrenoveringen for deg.

Du kan for eksempel være prosjektleder for totalrenoveringen, stå for rivingsarbeid eller avfallshåndtering selv. Husk på at da vil mye ansvar hvile på deg for å få ting utført til riktig tidspunkt.

Vi anbefaler alltid å benytte en totalentreprenør som kan ta seg av alle delene av prosjektet, og som kan hente inn nødvendige underleverandører.

Ofte stilte spørsmål om totalrenovering:

PROSJEKT+ hjelper deg med totalrenoveringen

Registrerer du totalrenoveringen din hos oss, setter vi deg i kontakt med dyktige bedrifter som kan utføre hele jobben.

Vi følger også opp både deg og bedriften, og bistår med veiledning og råd hele veien.