Totalrenovering av leilighet

Hva innebærer en totalrenovering av en leilighet?

En totalrenovering skiller seg fra en oppussing i den grad at det er mye mer omfattende tiltak som skal utføres.

Om du totalrenoverer en leilighet, betyr det at du gjør betydelige endringer som kan endre tilstandsgraden på leiligheten.

Det vil si at du river og bygger nytt, bytter ut tekniske installasjoner som vann og avløp, el-anlegg eller legger nytt membran i et våtrom.

En totalrenovering av en leilighet er som regel først og fremst innvendig. Utvendig renovering er ofte hele sameiet eller borettslagets ansvar som felleskap.

Det vil si at om du vil bytte vinduer eller legge nye ventilasjonskanaler ut gjennom veggen og er en del av et sameie eller borettslag, så må du nok ha tillatelse først. Dette er fordi arbeidet påvirker fellesområdet eller fasaden.

Store tiltak som fasaderenovering og takrehabilitering er også arbeid som borettslag eller et sameie ofte gjør som fellesskap. Det er dermed som regel ikke noe du som eier av én enkelt leilighet trenger å ta ansvar for alene.

Husk likevel på at du som eier av en leilighet har vedlikeholdsplikt. Dette er ikke fellesskapets ansvar, og du må derfor sette deg inn i hva som er rimelig å forvente av vedlikehold av leiligheten din.

Hva har du lov til å gjøre når du totalrenoverer?

En totalrenovering av en leilighet kan skille seg fra andre prosjekter siden det kan være egne vedtekter, ordensregler og øvrige regler i et borettslag eller et sameie. Dette betyr at du ikke alltid står fritt til å gjøre tiltak i boligen uten tillatelse først.

Ordensregler og vedtekter i et sameie eller borettslag er gjerne vedtatt gjennom årsmøtet, ved stiftelsen eller i en generalforsamling. Disse reglene kan legge føringer for hva du kan gjøre, og eventuelt hvordan du kan gå fram når du skal totalrenovere.

Ulike eierformer for leiligheter

En leilighet kan ha forskjellige typer eierform, og hvilken eierform leiligheten din har kan også påvirke hva du har lov å gjøre med den. Som regel er en leilighet en eierseksjon eller en borettslagsbolig.

En av de største forskjellene mellom de to boligtypene, er at i et borettslag eier du indirekte gjennom andelen din. Eiendommen som helhet eies av et selskap, men styres av alle som bor der. Eierseksjon betyr at alle seksjonseiere faktisk eier hver sin tenkte del av eiendommen.

Les mer om eierseksjon eller borettslag hos Store Norske Leksikon.

Oppussing og renovering kan ikke resultere i skade eller ulempe

Som regel kan du pusse opp eller renovere så lenge det du gjør ikke skader eller endrer bygningens konstruksjon. Tiltakene kan heller ikke skade andre boenheter og skape problemer for andre seksjonseiere eller andelseiere.

Skille mellom oppussing, totalrenovering, innvendig og utvendig

Dersom du er usikker på om du må søke om tillatelse for oppussingen internt hos borettslaget eller sameiet, eller eksternt til kommunen, kan omfanget og innholdet i prosjektet avgjøre det.

Vanligvis vil nemlig skillet mellom hva som er søknadspliktig eller ikke være mellom innvendige og utvendige tiltak, samt overfladisk oppussing og totalrenovering som involverer riving og endring av tekniske komponenter.

Husk å undersøke borettslagets eller sameiets planer for renovering

Før du starter et omfattende prosjekt som en totalrenovering, må du alltid huske å dobbeltsjekke hva de konkrete planene for oppussing i sameiet eller borettslaget er.

Noen ganger kan det allerede være vedtatt å gjøre større oppussingsprosjekter, som inkluderer hele fellesskapet. Da vil det som regel være egne ordninger for at noe av utgiftene betales av fellesskapet, og eventuelt at det lages felles avtaler for nedbetaling gjennom felles låneavtaler og fellesutgifter.

Dersom det for eksempel allerede er vedtatt å pusse opp alle bad i borettslaget innen noen få år, er det dumt om du totalrenoverer alene på forhånd. Da kan det i verste fall ende opp med at du må rive badet to ganger, dersom det ikke er frivillig å delta på den felles oppussingen.

En totalentreprenør som leverer oppussing eller renovering til et helt borettslag vil også kunne gi rimeligere avtaler for innkjøp av materialer og inventar, siden de ofte kan tilby pakkeløsninger til alle som skal pusse opp i samme prosjektperiode. Derfor kan det være lønnsomt å være med på en felles oppussing.

Vær obs på særskilte vedtekter, regler og reguleringer

Vær oppmerksom på at det alltid kan forekomme lokale regler for området du bor i, og egne interne regler i et borettslag eller sameie. Sjekk alltid hva du har lov å gjøre, før du setter i gang med prosjektet ditt!

Planlegging og forberedelser for renovering av leilighet

Alle store prosjekter er avhengig av god planlegging for å lykkes. Det betyr at du må sette deg ned og forberede prosjektet god tid i forveien.

Med en tydelig plan og konkrete ønsker for hva du vil ha, vil jobben gå raskere og mer effektivt hele veien.

Det viktigste med planlegging er å lage realistiske og konkrete rammer for budsjettet, slik at du kan bestemme omfanget av prosjektet.

Du bør også ha en klar visjon om hvordan du vil at ting skal se ut, slik at det er enkelt å skaffe inventar, materialer og møbler som samsvarer med det du ønsker deg.

Hva inngår i en totalrenovering av en leilighet?

Her kan du lese om vanlige tiltak som inngår i en totalrenovering.

Riving ned til konstruksjon og stenderverk

En totalrenovering vil som regel innebære at det rives inn til stenderverk, og at overflater blir fjernet.

På denne måten får håndverkere tilgang til konstruksjonen bak eller under vegger og gulv. Da kan de bytte ut eller vedlikeholde konstruksjonen, slik at den har god nok standard før det legges inn isolasjon, tekniske installasjoner og nye overflater.

Ny planløsning og oppdeling eller sammenslåing av rom

På grunn av begrenset plass og forskjellige standarder for planløsning, vil en totalrenovering ofte involvere en ny planløsning i leiligheten.

Dette betyr at rom flyttes på, blir slått sammen eller deles opp på nye måter. Det kan også bety at tekniske komponenter må flyttes på.

Oppgradering av tekniske komponenter, oppvarming og ventilasjon

En komplett totalrenovering av en leilighet vil ofte inkludere en oppgradering av tekniske komponenter som vann, avløp, ventilasjon, el-anlegg og oppvarming.

Hvor mye som kan gjøres av slike tiltak vil være avhengig av om leiligheten allerede er koblet på felles løsninger for luftekanaler, oppvarming og lignende.

Før du installerer egen oppvarming i leiligheten eller varmepumpe bør du avklare om borettslaget eller sameiet planlegger å koble seg på for eksempel bergvarme eller andre felles oppvarmingsalternativer i nærmeste framtid.

Vil du lese mer om ulike alternativer for oppvarming? Trykk her!

Avretting av gulv og lydisolasjon

Skjeve, gamle gulv kan by på problemer når du skal legge nye overflater på gulvet. Mange gamle leiligheter vil ha gulv som må avrettes før du kan legge ny parkett eller andre typer gulv.

Det vil også være lurt å vurdere å lydisolere under gulv og panel når overflatene er fjernet. I leiligheter er det spesielt viktig med støydemping mellom boenheter.

Nye overflater og inventar

Det siste steget i en totalrenovering er overflatene og inventaret. Her er det du som eier som sitter med siste ordet, og du kan velge materialer og møbler basert både på pris, kvalitet og utseende.

Husk at det kan være fint å velge materialer og inventar som passer til leilighetens generelle uttrykk. Arkitekturen og byggeåret til blokken, bygården eller flermannsboligen kan være en god indikasjon på hva du bør velge.

Moderne materialer som betong og glass kan være et stilig uttrykk i en moderne blokk, mens stukkatur og gips-detaljer tar seg best ut i klassiske bygårder. Velg et helhetlig uttrykk, så får du også et resultat som vil holde seg i mange år framover.

Totalrenovering i blokk, flermannsbolig og bygård

En leilighet skiller seg fra en enebolig på flere måter. Uansett hvordan fellesskap leiligheten din inngår i, må du som regel i større grad ta hensyn til naboer, en huseier eller til regler i sameiet eller borettslaget.

Ulike bygninger gir forskjellige forutsetninger

Avhengig av hvilken type bygning leiligheten din er del av, vil du ha ulike forutsetninger for prosjektet ditt.

Om leiligheten er del av en blokk, en enebolig med flere boenheter eller en bygård kan det påvirke hva du har lov å gjøre, hvilke materialer du må arbeide med og tilstanden på boligen.

Oppussing, totalrenovering og modernisering i bygård

En bygård er ofte eldre enn mer moderne blokker, og kan bære preg av det. Avhengig av hvor mye modernisering som er gjort tidligere og hvordan det eventuelt er utført, kan det hende du må gjennomføre store tiltak på boligen når du totalrenoverer.

Bygårder som ikke er moderniserte har ofte planløsninger som ikke er lik dem vi ser i moderne hus og leiligheter. Om du bestemmer deg for å åpne opp rom og rive vegger, må du først undersøke om veggene er bærende elementer i bygningen. Riving må som regel godkjennes først.

Dersom du planlegger å legge til flere soverom må du som regel søke om tillatelse først. Det samme gjelder hvis du skal heve taket eller bygge ark i en loftsleilighet.

Bygårder har også ofte leiligheter med høye tak og vinduer, noe som vil endre behovet for oppvarming, isolasjon og lufting. Dette bør du tenke gjennom når du planlegger prosjektet.

Mange eldre leiligheter vil også trenge avretting av gulv, dersom det er mange skjevheter i konstruksjonen. Dette er nødvendig hvis du skal legge ny parkett eller et annet type gulv. Hvis det er ujevnt underlag kan det nye gulvet bli skjevt, og bevege seg. Dette kan resultere i glipper og knirking i underlaget.

Mulige begrensninger for verneverdige og gamle bygninger

Om du bor i en gammel bygård eller blokk som er verneverdig, kan det hende det er begrensninger hvilken type renovering du har lov å gjøre.

Det vil også være forskjell på utvendig og innvendig renovering når det gjelder verneverdige bygg. Ofte blir slike leiligheter i bygårder eller blokker rehabilitert eller restaurert, og satt tilbake til det opprinnelige uttrykket.

Ulike materialer for flermannsboliger, blokker og bygårder

En flermannsbolig bygget som et vanlig hus vil ofte være bygget med kledning og konstruksjon i tre. Dette er den vanligste typen materialer for fasade på eneboliger.

Bygårder og blokker er ofte bygget i teglstein, mur og betong, og vil derfor kreve både utstyr og fagfolk som kan arbeide med disse materialene.

Brannceller og brannvern i leiligheter

I blokker eller flermannsboliger kan separate leiligheter være brannceller. Dette er for å forhindre at brann sprer seg mellom ulike boenheter.

En branncelle er en separat enhet, dette kan være utvalgte rom eller leiligheter. Branncellen kan brytes hvis du for eksempel flytter eller bytter ut sluk, avløp eller vannrør. Om du skal gjøre slike tiltak i leiligheten, er du nødt til å søke først.

Ventilasjon, pipeløp og luftkanaler

Ventilasjonskanaler i blokker og andre bofellesskap kan være knyttet til flere boenheter. Det betyr at det er ikke fritt fram for å gjøre endringer eller flytte på ventilasjon og vifter inne i leiligheten.

Dette vil være av betydning om du skal installere ny kjøkkenvifte, flytte kjøkkenet eller ønsker ny ventilasjon og lufting i leiligheten.

Som regel kan du heller ikke lage nye ventilasjonskanaler ut gjennom yttervegger, eller koble automatiske ventilasjonsløsninger på eksisterende luftekanaler som går ut gjennom ytterveggen.

Dette kan regnes som en del av den utvendige fasaden, og er en del av fellesområdet til borettslaget.

Som regel er du nødt å installere kullfiltervifte på et kjøkken, dersom det ikke allerede eksisterer ventilasjonsløsninger som er tilknyttet til en luftekanal som går ut av leiligheten.

Husk å alltid sjekke med styret om interne regler før du går i gang med å installere ventilasjon og vifter, spesielt om du er usikker på om du har lov til å koble deg på eksisterende luftkanaler eller ikke!

Hva koster det å totalrenovere en leilighet?

Om du skal totalrenovere en hel leilighet innvendig, vil prisen kunne ligge på omtrent 20 000 til 30 000 kr per kvadratmeter. Denne prisen tar utgangspunkt i at du velger gode, kvalitetssikre materialer og løsninger.

Om du konsekvent velger rimeligere materialer, inventar og komponenter, kan du få prisen ned til omtrent 15 000 kr per kvadratmeter.

Husk at veldige rimelige løsninger for en totalrenovering kan ende opp med å koste mer over tid, hvis de ikke tåler påkjenninger og daglig bruk. Da må du bruke mer penger på vedlikehold og reparasjon.

Om du skal totalrenovere enkelte rom i leiligheten vil prisen ikke være like høy. Kostnadene for enkeltrom vil i stor grad påvirkes av om det er et våtrom, størrelsen på rommet og hvilken standard du velger på inventar og materialer.

Vi har skrevet flere artikler om prisene du kan forvente på ulike oppussings- og renoveringsprosjekter.

• Les hva et nytt bad koster her.
• Se totalpris for å pusse opp eller bygge vaskerom her.
• Her kan du lese hva et kjøkken koster.

Lønner det seg å totalrenovere en leilighet?

En komplett totalrenovering av en leilighet vil selvfølgelig være et kostbart og omfattende prosjekt – og da melder spørsmålet seg: Er det verdt det?

Det er selvfølgelig mange faktorer som påvirker om det er verdt å totalrenovere eller ikke. En av de viktigste tingene du må avveie, er hvor lenge du skal bo i leiligheten kombinert med hvor omfattende tiltak du planlegger.

Om du gjør store inngrep som koster mye penger, er det ikke garantert at du vil tjene inn pengene igjen om du selger leiligheten kort tid etterpå.

I noen tilfeller vil en bedre tilstandsgrad på leiligheten øke prisen betraktelig, dersom den er i dårlig forfatning fra før. Dette kan spesielt gjelde leiligheter med veldig gamle bad, som ikke er gode nok etter moderne standarder.

Husk på at nedsiden med å bruke mye penger på en totalrenovering, kan oppveies i at du får bygd løsninger som er skreddersydd dine behov og ønsker. Det er også en investering i trygghet og sikkerhet for deg og boligen.

Om det er lønnsomt eller ikke, vil påvirkes av i hvor stor grad du selv vil få glede av oppussingen og oppgraderingen, enten gjennom daglig bruk i årene framover – eller gjennom inntjente midler fra et boligsalg.

Hvor lang tid tar det å totalrenovere leilighet?

Om du skal totalrenovere hele leiligheten din, må du regne med at det vil ta omtrent to til fire måneder. Totalrenovering av bad, kjøkken og andre rom med tekniske installasjoner for vann og avløp vil gjøre at prosjektet tar lengre tid.

Om du skal flytte på slike rom under totalrenoveringen vil det også ta betraktelig lengre tid å få utført jobben.

Om du må sende en formell søknad til styret for å få godkjent totalrenoveringen, og kanskje også få byggetillatelse fra kommunen, vil behandlingstiden av søknadene gjøre at prosjektet tar lengre tid.

Søknadsbehandling i kommunen vil kunne ta omtrent tre uker, avhengig av hvilken kommune det er og kapasiteten til saksbehandlerne.

Du sparer ofte tid og ressurser på å la entreprenør eller arkitekt være ansvarlig søker for deg i slike prosesser.

Tips for totalrenovering av små leiligheter

Leiligheter er som regel mindre enn eneboliger, og forutsetningene for oppussing og renovering er derfor annerledes.

Når du har begrenset med plass, må du også tenke smart for å utnytte de kvadratmeterne du har.

Det er mange ting du kan gjøre for å få mest mulig ut av et rom eller plassen du har til rådighet. En totalrenovering er med andre ord det perfekte tidspunktet å gjøre store endringer som kan ha mye å si for plassutnyttelsen.

Smart planløsning og inventar for å spare plass

Det første du bør tenke på er hvor mye du kan plassere i høyden, for å få mest mulig ledig gulvplass. Med mye gulvplass kan du lettere ommøblere og endre innredningen etter behov.

Ting som skal lagres og ikke brukes daglig kan plasseres høyt under taket, fortsatt tilgjengelig men ikke i veien. Du kan velge både lukkede eller åpne hylle- og skapløsninger, alt ettersom du ønsker å vise fram ting eller gjemme det vekk.

Hvordan innrede små bad i små leiligheter

Små bad er veldig vanlig i leiligheter. Om du først totalrenoverer, kan det være lurt å vurdere å rive veggen mellom for eksempel et separat WC, vaskerom eller en bod hvis du har dette vegg-i-vegg med badet ditt.

Tenk også på hvordan baderomsmøblene skal fungere hverdagen. Vaskemaskiner og tørketromler kan kanskje stables i høyden, og gjemmes inne i skap. Det er også lurt å ha mye oppbevaringsplass langs veggene, slik at gulvplassen blir frigjort.

Dusjdører som kan lukkes inn mot veggen kan også frigjøre mye plass, i motsetning til et dusjkabinett.

Skreddersøm, plassbygde løsninger og skjult lagring

I en liten leilighet bør du tenke på hvordan du kan skjule og optimere lagring generelt i hele leiligheten.

På soverommet kan du investere i en seng med lagring skjult i sengerammen, eller investere i plassbygde løsninger som er skreddersydd for å passe rommet. Dette ser ofte penere ut, og vil utnytte hver eneste centimeter du har tilgjengelig.

Lukkede skap gir også et ryddigere og mer helhetlig inntrykk, og vil gjøre at et rom kan virke større enn åpne hyller med ting i. Lyse farger vil også gjøre rom større, mens mørke farger kan gi en følelse av lunhet – bruk fargene riktig og på de rette plassene for å få den romfølelsen du ønsker deg.

Det er vanlig å åpne opp kjøkken og kombinere stue og kjøkken i små leiligheter. Dette gjør at du får ett stort og luftig rom, i stedet for to små.

Mange velger kjøkkenøyer for å kunne kombinere spiseplass og kjøkkenbenk, slik at du får flere bruksmuligheter i inventaret. Det går også an å investere i kjøkkenøyer som kan flyttes, slik at du kan velge hvor den skal stå etter behov.

Vil du lese mer om smarte løsninger og innredning for boligen?

• Innredning og smarte løsninger: Inspirasjon til badet ditt
• Inspirasjon til ditt nye prosjekt: Hvordan skal kjøkkenet se ut?
• Innredning, materialvalg og smarte løsninger til vaskerom

Bygging, renovering eller oppussing av balkong og veranda i leilighet

Om du har lyst å bygge en balkong til leiligheten din, eller en veranda eller platting til en flermannsbolig, må du beregne at du ikke kan ta avgjørelsen på egenhånd.

I blokker og bygårder bygges det gjerne balkonger i fellesskap og på initiativ fra flere av beboerne. Dette er som regel ikke en avgjørelse du kan ta alene.

Fasaden på en bygning kan bare endres dersom det godkjennes, og endringer gjøres gjerne på alle leilighetene samtidig for å få et gjennomført og helhetlig uttrykk.

En tommelfingerregel er at alle betydelige endringer utendørs må godkjennes av nærmeste naboer, et eventuelt styre og kommunen, uansett hvor du bor. Undersøk alltid regler og vedtekter på forhånd.

Om du allerede har en balkong, veranda eller platting, står du som regel fritt til å vedlikeholde den med oppussing. En totalrenovering innebærer derimot mer omfattende tiltak, og kanskje store endringer i utseende og funksjon.

Da må du også ha tillatelse fra naboer, styret og kommunen, hvis fasaden på bygningen blir betydelig endret. Dette kan for eksempel være om du skifter ut til en ny type balkongdør eller et nytt vindu ved balkongen, endrer rekkverk eller synlige overflater.

Ofte stilte spørsmål om totalrenovering

PROSJEKT+ hjelper deg med totalrenoveringen av leiligheten

Store og komplekse prosjekter som totalrenovering kan føles overveldende å sette seg inn i, men med god veiledning og flinke håndverkere er det enklere å få det resultatet du har sett for deg.

PROSJEKT+ formidler håndverkere og entreprenører som har kompetanse på totalrenovering, og erfaring fra lignende prosjekter. Vi følger også opp prosjektet ditt underveis.